Как отразить продажу земельного участка в 1С 8.3

Земельный участок в 1С 8.3 продают документом Передача ОС: он списывает балансовую стоимость земли, начисляет выручку и закрывает финансовый результат. Ниже — полная пошаговая инструкция: как оформить продажу земельного участка, какие проводки сформируются, что с НДС и налогами, а также как учесть покупку земельного участка (проводки для входящей операции тоже разберём).

Земля — особый объект. Это основное средство, но амортизации нет, а её реализация не облагается НДС. Из-за этих двух нюансов половина ошибок и возникает.

Как земельный участок учитывается в 1С 8.3

Три правила, из которых вытекает всё остальное:

• 🏞️ Земля — это основное средство, но она не амортизируется. Потребительские свойства участка со временем не меняются (п. 28 ФСБУ 6/2020). Учитывается на счёте 01.01.
• 🧾 Реализация земли не облагается НДС — участок не признаётся объектом обложения (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Счёт-фактуру не выставляют, в документе ставят ставку «Без НДС».
• 💰 Доход и расход от продажи — прочие, через счёт 91. Земля не товар, поэтому счета 90 здесь нет.

💡 Раз земля не амортизируется, её остаточная (балансовая) стоимость всегда равна первоначальной. При продаже списывается ровно та сумма, по которой участок стоит на счёте 01.01.

Покупка земельного участка: документы и проводки в 1С 8.3

Начнём с входящей операции — так понятнее, откуда берётся стоимость, которую потом спишем при продаже.

Документ «Приобретение земельных участков»

В 1С:Бухгалтерии 8 (ред. 3.0) есть отдельный документ под землю. Он сразу принимает участок к учёту на счёт 01, минуя длинную процедуру ввода в эксплуатацию.

Путь: ОС и НМА → Поступление основных средств → Приобретение земельных участков.

Заполняем шапку и табличную часть:

1. Контрагент и договор — продавец земли.
2. Событие ОС — «Принятие к учёту с вводом в эксплуатацию».
3. В таблице выбираем участок из справочника Основные средства (или создаём новый), указываем стоимость и счёт учёта — 01.01.
4. Группа учёта ОС — «Земельные участки».

Проводки при покупке земельного участка

Документ формирует две проводки — поступление и принятие к учёту:

⚠️ Входного НДС при покупке земли обычно нет — продавец не выделяет налог, так как реализация участка не облагается НДС. Если в договоре НДС вдруг есть, проверьте статус объекта: возможно, продают не саму землю, а право или улучшения.

Госпошлина за регистрацию права собственности

Право собственности на землю регистрирует Росреестр. Госпошлина для организаций — ориентировочно 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; для дорогих объектов с 2025 года считается от кадастровой стоимости).

Пошлину, уплаченную до принятия участка к учёту, включают в первоначальную стоимость. Если регистрация прошла позже — относят на прочие расходы (91.02).

Переход права собственности на земельный участок

Земля — недвижимость. Право собственности переходит в момент государственной регистрации в Росреестре, а не в дату подписания акта приёма-передачи.

Для покупателя это означает: пока переход права не зарегистрирован, участок формально ещё чужой. На практике в 1С участок принимают к учёту по дате акта, но земельный налог покупатель начинает платить с момента регистрации права.

Продажа земельного участка в 1С 8.3: пошаговая инструкция

Теперь основное — как продать участок. Всю операцию закрывает один документ.

Шаг 1. Документ «Передача ОС»

Путь: ОС и НМА → Выбытие основных средств → Передача ОС.

Заполняем:

1. Контрагент и договор — покупатель земли.
2. Событие ОС — «Передача».
3. Счёт доходов — 91.01, счёт расходов — 91.02, статья прочих доходов и расходов — «Реализация основных средств» (или «Реализация земли»).
4. В таблице выбираем участок, указываем цену продажи.
5. Ставка НДС — Без НДС.

💡 Документ «Реализация (акт, накладная)» для земли не подходит — он рассчитан на товары и услуги через счёт 90. Землю проводят именно через Передачу ОС, чтобы задействовать счёт 91 и корректно списать объект с 01.

Шаг 2. Снятие земельного участка с учёта

При проведении документ автоматически:

• начисляет выручку от продажи;
• списывает балансовую стоимость участка (она же первоначальная — амортизации-то нет);
• снимает объект с 01.01.

Отдельный документ «Списание ОС» не нужен — «Передача ОС» уже сняла участок с учёта.

Шаг 3. НДС при продаже земли

НДС нет. Реализация земельного участка не является объектом обложения (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

• Счёт-фактуру покупателю не выставляют.
• В книге продаж операция не отражается.
• В декларации по НДС выручку показывают в разделе 7 с кодом операции 1010806.

Если случайно поставить ставку 20% и выставить счёт-фактуру — придётся заплатить этот НДС в бюджет, хотя обязанности не было.

Проводки при продаже земельного участка

Шаг 4. Финансовый результат от продажи

Прибыль или убыток — это разница между ценой продажи и балансовой стоимостью.

Пример. Участок куплен за 1 500 000 руб., продан за 1 800 000 руб.

Финрезультат сворачивается при закрытии месяца (регламентная операция «Закрытие счетов 90, 91»).

Налоги после продажи: земельный налог, налог на прибыль, ЕНС

Земельный налог

Земельный налог платят за период, пока участок числится в собственности. После регистрации перехода права к покупателю обязанность прекращается.

• Месяц продажи считается за продавцом, если право перешло после 15-го числа; если до 15-го — месяц уже за покупателем (п. 7 ст. 396 НК РФ).
• В 1С земельный налог начисляется регламентной операцией и уведомлением по расчёту — проверьте, что после продажи участок исключён из регистра.

Уведомление по ЕНС и уплата налога

Земельный налог и авансы по нему платят через единый налоговый счёт (ЕНС). Перед уплатой подают Уведомление об исчисленных суммах.

В 1С: Операции → Единый налоговый счёт → Уведомления. Документ формирует проводку начисления и попадает в реестр ЕНС.

💡 Прибыль от продажи земли увеличивает базу по налогу на прибыль за квартал. Отдельной «продажной» проводки по налогу нет — результат учтётся при закрытии периода и расчёте налога на прибыль.

Частые ошибки и как их избежать

• ❌ Начислили амортизацию на землю. Земля не амортизируется. Если в карточке ОС стоит срок полезного использования и способ начисления — амортизация «поедет» ошибочно. Проверьте группу учёта «Земельные участки».
• ❌ Провели продажу через «Реализацию (акт, накладная)». Тогда доход уйдёт на счёт 90, а участок не спишется с 01. Только Передача ОС.
• ❌ Выставили НДС и счёт-фактуру. Реализация земли НДС не облагается. Ставка — Без НДС, операция — в разделе 7 декларации.
• ❌ Забыли снять участок с земельного налога. После перехода права собственности исключите объект из регистра, иначе налог продолжит начисляться.
• ❌ Учли госпошлину покупателя как свой расход. При продаже госпошлину за регистрацию перехода права чаще платит покупатель — у продавца её в расходах быть не должно.

Отчёты для проверки

После проведения сверьтесь:

• Оборотно-сальдовая ведомость по счёту 01 — участка на остатке быть не должно.
• ОСВ по счёту 91 — виден доход и списанная стоимость.
• Карточка счёта 62 — задолженность покупателя закрывается оплатой.
• Анализ счёта 99 — итоговый финрезультат от сделки.

Частые вопросы