Как отразить операции со счётом эскроу в 1С

Счёт эскроу — это специальный банковский счёт, где деньги дольщика заморожены до сдачи дома, и застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в 1С такие суммы нельзя вести как обычный расчётный счёт: у застройщика их отражают за балансом или на отдельном спецсчёте, а не сразу выручкой.

Разберём оба сценария на конкретных проводках — и когда организация выступает застройщиком, и когда сама покупает помещение по ДДУ и переводит средства на эскроу через аккредитив.

Что такое счёт эскроу и почему его нельзя вести как расчётный счёт

По схеме эскроу дольщик кладёт деньги не застройщику, а в уполномоченный банк. Банк держит их на спецсчёте (эскроу) и не выдаёт застройщику до наступления условия — обычно это ввод дома в эксплуатацию и регистрация первого права собственности.

Ключевая мысль для учёта:

• 💰 деньги на эскроу не принадлежат застройщику до раскрытия счёта — распоряжаться ими он не может;
• 🏦 стройку застройщик финансирует проектным кредитом банка, а не деньгами дольщиков;
• 📅 выручку застройщик признаёт по факту передачи квартир, а не в момент оплаты.

Застройщик или дольщик: кто и как ведёт учёт

Учёт по одному и тому же эскроу-счёту у двух сторон сделки — зеркальный, но проводки разные. Определите свою роль.

Вариант 1: эскроу в обычной 1С:Бухгалтерия 8

Типовая «1С:Бухгалтерия 8» (ПРОФ или КОРП) отдельного функционала под эскроу и ДДУ не содержит. Учёт ведут вручную, добавив нужные субсчета.

Как настроить:

1. Откройте План счетов и добавьте к счёту 55 «Специальные счета в банках» субсчёт, например 55.04 «Счёт эскроу».
2. Для расчётов с застройщиком заведите субсчёт на 76 «Прочие дебиторы и кредиторы».
3. Движения оформляйте документом Операция, введённая вручную — типовых документов для эскроу здесь нет.

Такой вариант подходит дольщику-организации и небольшому застройщику с одним объектом. Для полноценного учёта застройщика он тесноват: нет пообъектного разреза затрат и расчёта незавершёнки.

Вариант 2: учёт застройщика в 1С:Бухгалтерия строительной организации

«1С:Бухгалтерия строительной организации» (БСО) — отраслевое решение на базе типовой «Бухгалтерии». В ней есть то, чего нет в обычной конфигурации:

• 🧱 пообъектный учёт затрат на строительство;
• 📊 автоматический расчёт незавершённого производства (НЗП) по объектам;
• 🏗️ учёт по договорам долевого участия и генподряду;
• 🧾 отраслевые печатные формы (КС-2, КС-3 и др.).

Для застройщика с несколькими домами и большим числом дольщиков это рабочий инструмент. Эскроу в БСО ведут через специализированные документы и аналитику по объектам, а не ручными операциями.

Если стоит «1С:ERP Управление строительной организацией» или «1С:Управление холдингом», средства на эскроу отслеживают в отдельных регистрах управления денежными средствами — там масштаб и контроль ещё выше.

Проводки по счёту эскроу: примеры с числами

Возьмём покупку нежилого помещения по ДДУ за 12 000 000 ₽. Смотрите проводки с обеих сторон.

По поводу учёта самих денег на эскроу у застройщика единого мнения нет. Два подхода:

Выбор подхода закрепите в учётной политике и придерживайтесь его по всем объектам — иначе баланс между домами будет несопоставим.

ФСБУ и НДС в строительстве застройщика

Застройщик на эскроу продаёт готовое жильё, поэтому учёт строится вокруг капвложений и запасов, а не целевого финансирования.

ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»

Затраты на возведение объекта до его готовности — это капитальные вложения. Их собирают на счёте 08 по правилам ФСБУ 26/2020: в первоначальную стоимость входят все затраты, необходимые для строительства.

ФСБУ 5/2019 «Запасы»

Готовые квартиры и помещения, предназначенные для продажи, — это запасы (готовая продукция или товары). Учитывают их по ФСБУ 5/2019 на счёте 43 или 41 до момента реализации дольщикам.

ФСБУ 6/2020 «Основные средства»

Применяют, только если часть объекта застройщик оставляет себе (например, помещение под собственный офис). Тогда это уже основное средство, а не запас.

НДС и счёт 19.КВ

Услуги застройщика по ДДУ на жилые дома НДС не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но входной НДС по стройке всё равно копится.

• 🔹 входной НДС по капвложениям собирают на субсчёте 19.КВ (капитальные вложения);
• 🔹 если есть и облагаемые операции (нежилые помещения, коммерция), НДС распределяют между облагаемой и необлагаемой деятельностью;
• 🔹 нераспределяемую часть включают в стоимость объекта.

Пообъектный учёт затрат и закрытие месяца

Главное правило строительной бухгалтерии — каждый рубль затрат привязан к объекту. В 1С это аналитика «Объекты строительства» на счетах 08 и 20.

При закрытии месяца система:

1. распределяет косвенные и накладные расходы по объектам;
2. считает незавершённое производство (НЗП) по каждому дому отдельно;
3. оставляет несписанные затраты в стоимости незавершёнки до сдачи объекта.

Пока дом не введён, себестоимость не списывается — она «висит» как НЗП. После передачи квартир дольщикам затраты уходят в Дт 90.02.

Строительные формы КС-2, КС-3, КС-11, КС-14

Отраслевые конфигурации формируют первичку строительства:

• 📄 КС-2 — акт о приёмке выполненных работ;
• 📄 КС-3 — справка о стоимости работ и затрат;
• 📄 КС-11 — акт приёмки законченного строительством объекта;
• 📄 КС-14 — акт приёмочной комиссии.

В типовой «1С:Бухгалтерии» этих форм нет — их даёт БСО или отдельные обработки.

Типичные ошибки

• ❌ Отражают поступление на эскроу как выручку Дт 51 Кт 62 — денег на расчётном счёте ещё нет, выручки тоже.
• ❌ Ведут деньги дольщиков через счёт 86 «Целевое финансирование» — при эскроу это уже не целевые средства, а продажа готового жилья.
• ❌ Списывают себестоимость до передачи квартир — затраты должны оставаться в НЗП.
• ❌ Считают весь входной НДС к вычету, забыв про необлагаемые жилые операции.
• ❌ Ведут затраты «общим котлом» без разреза по объектам — теряется расчёт НЗП по каждому дому.

Частые вопросы