Аренда у арендатора в 1С 8.3 Бухгалтерия по ФСБУ 25/2018

Сняли офис, склад или землю — и бухгалтерия сразу упирается в ФСБУ 25/2018. По новому стандарту большинство договоров арендатор отражает не просто как ежемесячный расход, а через право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. Плюс дисконтирование будущих платежей.

Ниже — учет аренды в 1С 8.3 Бухгалтерия у арендатора: настройка программы, признание ППА и обязательства, проводки по аренде помещения и земельного участка, дисконтирование ставки, изменение условий договора и контроль. Всё на примерах с числами, по «1С:Бухгалтерии 8», ред. 3.0.

💡 Главный водораздел: считать аренду упрощённо (сразу в расходы) или по общим правилам (через ППА и обязательство). От этого зависит весь набор проводок.

Что такое ФСБУ 25/2018 и зачем он нужен арендатору

ФСБУ 25/2018 применяется обязательно с отчётности за 2022 год. Он поменял логику: арендатор больше не «просто платит за аренду», а признаёт у себя актив (право пользоваться помещением) и долг (обязательство заплатить за весь срок).

Идея заимствована из МСФО (IFRS 16): аренда близка к покупке в рассрочку, поэтому будущие платежи приводят к текущей стоимости через дисконтирование.

Для арендатора это значит три новые сущности в учёте:

• 🏢 ППА — право пользования активом. Учитывается на счёте 01.03 (или 01 с отдельной аналитикой), амортизируется как ОС.
• 💰 Обязательство по аренде — на счёте 76.07.1. Это приведённая (дисконтированная) стоимость платежей.
• 📉 Процентные расходы — разворачивание дисконта, счёт 91.02 через 76.07.2.

Когда можно НЕ применять ППА: упрощённый учёт

Не каждый договор нужно тащить через ППА. ФСБУ 25/2018 разрешает арендатору списывать платежи прямо в расходы (Дт 20/26/44 Кт 76.07.1) в трёх случаях.

⚠️ Право на упрощёнку не выдаётся автоматически. Малое предприятие с обязательным аудитом теряет право на упрощённый учёт и обязано считать аренду через ППА.

1. Настройка программы под ФСБУ 25

Прежде чем заводить договор, включите функциональность. Иначе документа принятия ППА в интерфейсе просто не будет.

Настройка функциональности

Меню Главное → Функциональность → Основные средства. Ставим флаг «Права пользования предметами аренды (ФСБУ 25)». После этого в разделе ОС и НМА появляется блок «Аренда» с документами «Поступление в аренду» и «Изменение условий аренды».

Настройка учётной политики

Главное → Учётная политика. Здесь фиксируем, применяете ли упрощённый учёт аренды и по каким критериям. Для обычной организации оставляем полный учёт.

Аренда помещения: статья затрат в 1С 8.3

Амортизация ППА и процентные расходы должны попасть на нужную статью и счёт затрат. Создайте (или проверьте) статью затрат для аренды.

• Путь: Справочники → Статьи затрат.
• Вид расхода для НУ — обычно «Прочие расходы» (арендные платежи, ст. 264 НК РФ).
• Счёт учёта — 26 для управленческого офиса, 44 для торговли, 20 если аренда прямо в производстве.

💡 Аренда земельного участка проводки в бухучёте 1С 8.3 требуют той же статьи затрат, но амортизация ППА по земле идёт без особенностей «неамортизируемого» ОС — само ППА амортизируется, в отличие от собственной земли.

2. Поступление в аренду: принятие к учёту ППА

Документ «Поступление в аренду» (ОС и НМА → Поступление в аренду) — сердце всей схемы. Здесь программа рассчитывает ППА и обязательство.

Что вводим:

1. Контрагент-арендодатель и договор (вид договора — «С поставщиком»).
2. Предмет аренды (создаём как элемент справочника ОС или отдельный объект аренды).
3. Срок аренды в месяцах.
4. Сумму ежемесячного платежа и график.
5. Ставку дисконтирования — годовую, в процентах.

ППА в 1С 8.3 по ФСБУ 25: как отразить с дисконтированием

Обязательство по аренде = приведённая стоимость всех будущих платежей. 1С дисконтирует их по вашей ставке.

Пример. Офис, аренда 100 000 ₽/мес (без НДС для наглядности), срок 24 месяца, ставка дисконтирования 15% годовых (≈1,25% в месяц).

• Номинальная сумма платежей: 100 000 × 24 = 2 400 000 ₽.
• Приведённая (дисконтированная) стоимость ≈ 2 060 000 ₽ — это и есть первоначальная оценка обязательства и ППА.
• Разница 340 000 ₽ — будущие процентные расходы, они «размажутся» на весь срок.

Проводки при принятии к учёту:

⚠️ Ставку дисконтирования нельзя брать «с потолка». По ФСБУ 25 это ставка, по которой арендатор привлёк бы заём на сопоставимый срок. Обоснуйте её (например, ставкой банка по кредиту) и приложите расчёт — это первый вопрос при аудите.

Как выбрать ставку — короткий ориентир:

3. Перечисление аванса и учёт услуг по аренде

Платежи арендодателю проводим обычным Списанием с расчётного счёта (Дт 76.07.1/60 Кт 51). Если по договору аванс — используем счёт расчётов по авансам.

Ежемесячный акт на аренду при полном учёте по ФСБУ 25 не формирует расход напрямую. Расход у вас складывается из двух других сумм — амортизации ППА и процентов. Акт нужен для НДС и зачёта аванса.

НДС по аренде принимаем к вычету на основании счёта-фактуры арендодателя: Дт 68.02 Кт 19.04.

4. Признание расходов в БУ и НУ

Здесь главная развилка «новых» проводок по аренде помещения у арендатора в 1С 8 по-новому — расходы в бухучёте и налоговом учёте не совпадают.

• В БУ расход = амортизация ППА (Дт 26 Кт 02.03) + проценты (Дт 91.02 Кт 76.07.2).
• В НУ расход = арендный платёж по договору (ст. 264 НК РФ), обычно равномерно.

Из-за разной модели возникают временные разницы и отложенный налог. 1С считает их автоматически при закрытии месяца (регламентная операция «Расчёт отложенного налога по ПБУ 18»), если ПБУ 18 включён.

Начисление процентных расходов

Проценты начисляются регламентной операцией Закрытие месяца → Начисление процентов по аренде. Сумма = остаток обязательства (76.07.2) × месячная ставка. С каждым месяцем остаток падает, поэтому проценты плавно уменьшаются, а доля тела платежа растёт — как в графике кредита.

5. Проводки по аренде помещения у арендатора: сводная таблица

💡 Номера субсчетов 76.07.1 (обязательство), 76.07.2 (задолженность по текущим платежам), 76.07.3 (проценты по некоторым релизам) могут отличаться в вашей конфигурации — сверьтесь с планом счетов, логика от этого не меняется.

6. Аренда земельного участка: проводки в 1С 8.3

Земля под ФСБУ 25 учитывается так же, как помещение: признаём ППА и обязательство. Отличие собственной земли (которая не амортизируется) здесь не работает — ППА по арендованной земле амортизируется в течение срока аренды.

Если участок арендован надолго (например, 49 лет), обязательство и ППА получаются крупными, а из-за дисконтирования приведённая стоимость заметно ниже номинала. Ставку дисконтирования для длинных договоров обосновывайте особенно тщательно.

7. Изменение условий аренды с дисконтированием

Подняли ставку, продлили срок, изменили площадь — это модификация договора. В 1С есть отдельный документ «Изменение условий аренды» (ОС и НМА).

Как работает изменение условий аренды в 1С 8.3 Бухгалтерия с дисконтированием:

1. Программа пересчитывает обязательство по новому графику и (при необходимости) новой ставке дисконтирования.
2. Разница корректирует балансовую стоимость ППА — а не относится сразу в расход.
3. Дальше амортизация и проценты идут уже от новых сумм.

После изменения признание расходов в БУ и НУ и начисление процентных расходов продолжаются по пересчитанным величинам — специально ничего перезапускать не нужно, регламентные операции подхватят новые данные.

8. Списание ППА по окончании договора аренды

В последнем месяце начисляем проценты за оставшийся период и амортизацию, доводя ППА до нуля. Затем закрываем счёт: Дт 02.03 Кт 01.03. Обязательство 76.07 к этому моменту тоже должно обнулиться после финальной оплаты.

Если объект выкупается — переводим ППА в собственные ОС по остаточной стоимости.

9. Контроль: отчёты для проверки учёта аренды

После закрытия месяца проверьте себя по стандартным отчётам.

• 📊 ОСВ по счёту 76.07 — остаток обязательства должен совпадать с приведённой стоимостью оставшихся платежей.
• 📊 ОСВ по 01.03 и 02.03 — балансовая стоимость ППА = первоначальная минус накопленная амортизация.
• 📊 Анализ счёта 91.02 — суммарные проценты за срок должны сойтись с разницей «номинал минус приведённая стоимость».
• 📊 Справка-расчёт «ППА и обязательство по аренде» — 1С показывает график в разрезе месяцев.

💡 Быстрая проверка на глаз: сумма всех процентов за срок аренды ≈ (сумма платежей по номиналу − первоначальная приведённая стоимость). В нашем примере это 2 400 000 − 2 060 000 = 340 000 ₽.

Частые ошибки и как их избежать

Видео по теме

Частые вопросы