Учёт аренды земельного участка в 1С 8.3 Бухгалтерия: проводки и ФСБУ 25

Аренда земельного участка в бухучёте 1С 8.3 держится на одном правиле: смотрим на срок договора и решаем, применять ФСБУ 25/2018 или упрощённый порядок. От этого зависят и проводки, и набор документов, и то, появится ли на балансе право пользования активом (ППА).

Земля — предмет специфический: её нельзя амортизировать в собственности, но право пользования арендованной землёй амортизируется по сроку договора. Ниже — какие счета за что отвечают, полный комплект проводок у арендатора и арендодателя, что с НДС и земельным налогом, и где чаще всего ошибаются.

ФСБУ 25/2018 для аренды земли: что изменилось

С 2022 года аренду ведут по ФСБУ 25/2018. Стандарт делит аренду на два учёта у арендатора:

• 🏗️ ППА (право пользования активом) — оценивается по приведённой (дисконтированной) стоимости будущих платежей плюс первоначальные затраты. Учитывается как внеоборотный актив.
• 💰 Обязательство по аренде — та же приведённая стоимость будущих платежей, которую вы гасите ежемесячными платежами и «наращиваете» процентами.

Земля попадает под общий порядок, но с важной особенностью. Собственная земля не амортизируется — у неё неограниченный срок службы. А вот ППА по арендованной земле амортизируется — потому что право пользования ограничено сроком договора.

Не переносите правило «землю не амортизируем» на право пользования — это разные объекты учёта.

Когда можно не применять ФСБУ 25

Признавать ППА и обязательство не нужно, если выполняется хотя бы одно условие:

1. Срок аренды — не больше 12 месяцев.
2. Рыночная стоимость нового аналогичного предмета аренды — не выше 300 000 руб.
3. Организация вправе вести упрощённый бухучёт (малое предприятие) — тогда для любой операционной аренды платежи можно списывать в расходы равномерно.

Для земли пункт 2 почти не срабатывает — участок дорогой. Поэтому выбор идёт между «краткосрочная» и «долгосрочная» арендой.

Счета учёта аренды земли в 1С 8.3

В 1С:Бухгалтерии 8.3 под ФСБУ 25 отведены отдельные субсчёта. Запомнить их стоит — по ним же удобно проверять учёт в оборотке.

При упрощённом учёте счета 01.03/76.07.* не задействуются — вся аренда идёт через 76.05 или 60.01.

Проводки у арендатора по ФСБУ 25 в 1С

Разберём на числах. Участок арендован на 5 лет, приведённая стоимость обязательства — 1 200 000 руб., ежемесячный платёж — 25 000 руб.

Документ «Поступление в аренду» (раздел «ОС и НМА») формирует признание ППА и обязательства:

Амортизацию ППА и проценты 1С считает автоматически при выполнении «Закрытие месяца» — операции «Амортизация и износ» и «Признание в расходах арендных платежей». Ставку дисконтирования и график вы задаёте в карточке договора.

Амортизация ППА по земле: срок и способ

Право пользования землёй амортизируют линейно на срок аренды (или срок полезного использования, если он короче). Для участка на 5 лет — 60 месяцев. Продлевать «до бесконечности», как для земли в собственности, нельзя.

Упрощённый учёт краткосрочной аренды земли

Договор до года или упрощённый бухучёт — и всё становится проще. ППА не создаём, обязательство не дисконтируем.

Документ в 1С — «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом «Услуги» либо ручная операция. Счёт затрат зависит от того, где используется участок: производство — 20, склад/общехозяйственные нужды — 26, торговля — 44.

Проводки у арендодателя: сдача земли в аренду

Со стороны собственника участок остаётся на балансе (счёт 01 или 08 для инвестиционной недвижимости) и не амортизируется — земля не изнашивается. Начисляется только арендная плата.

Если сдача земли — разовая история, доход идёт через 91.01. Систематическая сдача — это выручка на 90.01.

НДС при аренде земельного участка

Здесь у земли своя логика, и её путают чаще всего.

• 🟡 Аренда государственной или муниципальной земли — НДС не облагается. Это плата за пользование природным ресурсом (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Арендатор при этом остаётся налоговым агентом, но налог к уплате — ноль; операция отражается в разделе 7 декларации по НДС.
• 🔵 Аренда земли у частного собственника (ООО или ИП на ОСН) — облагается НДС по общей ставке. Арендодатель выставляет счёт-фактуру, арендатор принимает НДС к вычету.
• 🟢 Арендодатель на УСН — счёт-фактуру не выставляет, вычета у арендатора нет.

В 1С признак «аренда гос/муниципального имущества» и агентский НДС включаются в договоре — тогда программа сама сформирует нужные движения и запись в книге продаж/покупок.

Земельный налог: кто платит при аренде

Простое правило, снимающее половину вопросов: земельный налог платит собственник участка, а не арендатор. Плательщики налога — лица, владеющие землёй на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Аренда в этот список не входит.

Значит, арендатор земельный налог не начисляет и декларацию по нему не сдаёт. В расходах у него — только арендные платежи (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для налога на прибыль).

Типичные ошибки и как их избежать

• ❌ Не начисляют амортизацию ППА по земле, решив, что «земля не амортизируется». Право пользования — отдельный объект, оно амортизируется на срок договора.
• ❌ Долгосрочную аренду ведут через 76.05 как обычную услугу — теряется ППА и обязательство, отчётность искажается.
• ❌ Ставят к вычету НДС по аренде муниципальной земли. Такая аренда освобождена от НДС — вычитать нечего.
• ❌ Арендатор начисляет земельный налог. Его платит собственник; у арендатора этого начисления быть не должно.
• ❌ Забывают про ставку дисконтирования — без неё обязательство завышено, проценты не разделяются, ФСБУ 25 применён формально.
• ❌ Путают счёт затрат — весь 20, когда участок используется под склад или для управленческих нужд (26, 44).

Проверка учёта: какие отчёты смотреть

После проведения документов сверьтесь по стандартным отчётам 1С:

1. ОСВ по счёту 76.07.1 — остаток обязательства должен уменьшаться на тело платежа.
2. ОСВ по 01.03 и 02.03 — накопленная амортизация не превышает стоимость ППА.
3. Отчёт «Аренда» (раздел «ОС и НМА» → «Отчёты по аренде») — сверяет график и фактические начисления.
4. Анализ счёта 91.02 — сюда попадают проценты по обязательству.

Частые вопросы