Как отразить в 1С аренду земельного участка у физического лица

Главная ошибка при аренде земли у собственника-физлица — считать, что это то же самое, что аренда у организации. Не то же самое. Когда вы платите арендную плату гражданину, ваша компания становится налоговым агентом по НДФЛ и обязана удержать налог из каждого платежа.

Разберём порядок отражения договора аренды земельного участка с физическим лицом в 1С: с чего начать, какие проводки формируются, где в 1С 8.3 сделать документ «Поступление в аренду» и когда можно обойтись упрощённым учётом без ФСБУ 25.

Что проверить в договоре аренды земли до отражения в 1С

Прежде чем заводить операцию в программе, посмотрите на два условия договора — они меняют весь дальнейший учёт.

• 📅 Срок аренды. Договор аренды земельного участка на срок год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). Поэтому на практике часто заключают договор на 11 месяцев — регистрация не нужна.
• 🧾 Стороны. Арендодатель — физлицо (не ИП). Значит, НДС в договоре нет: гражданин не плательщик НДС. Вычитать вам нечего, счёта-фактуры не будет.

Договор аренды земли на срок ≥ 1 года без регистрации в Росреестре считается незаключённым для третьих лиц — расходы по нему налоговая может снять.

НДФЛ с арендной платы: организация — налоговый агент

Это ключевое отличие аренды у физлица. Гражданин сам налог не платит — за него это делаете вы.

• Удерживаете НДФЛ по ставке 13% (с суммы дохода сверх установленного лимита — по повышенной ставке прогрессивной шкалы) из каждой выплаты.
• Перечисляете налог в бюджет в составе ЕНП, отражаете в 6-НДФЛ.
• Код дохода для аренды имущества — 1400.
• Физлицо получает арендную плату за вычетом удержанного налога.

Со страховыми взносами проще: арендная плата за имущество взносами не облагается (п. 4 ст. 420 НК РФ). Не начисляйте их — это частая ошибка.

Два способа учёта: ФСБУ 25 или упрощённый

Аренду регулирует ФСБУ 25/2018. По общему правилу арендатор признаёт право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. Но стандарт разрешает и упрощённый путь.

Упрощённый учёт (просто списываем плату в расходы, без ППА) можно применять, если выполнено хотя бы одно из условий п. 11 и п. 12 ФСБУ 25:

• срок аренды не больше 12 месяцев (тот самый договор на 11 месяцев);
• рыночная стоимость предмета аренды не превышает 300 000 ₽ за единицу;
• вы вправе вести упрощённый бухучёт (малое предприятие).

Выберите свой сценарий:

Способ 1. Упрощённый учёт: проводки по аренде земли

Самый частый случай для аренды земли у гражданина. ППА не признаём, работаем через расчёты с физлицом на счёте 76.10 «Прочие расчёты с физическими лицами».

Порядок действий в 1С 8.3 Бухгалтерия:

1. Заводим арендодателя в справочник Контрагенты как физлицо, вносим ИНН и паспортные данные (нужны для 6-НДФЛ).
2. Ежемесячно начисляем плату документом Операция, введённая вручную (или бухгалтерской справкой) — типового документа под аренду у физлица в упрощённом учёте нет.
3. Удерживаем НДФЛ и регистрируем доход физлица, чтобы он попал в 6-НДФЛ.
4. Выплачиваем аренду и перечисляем налог.

Проводки за месяц (аренда 30 000 ₽):

Счёт затрат выбирайте по назначению участка: 26 — если земля под офис или управление, 20 — под производство, 44 — под торговлю, 91.02 — если участок в деятельности не используется.

Способ 2. Полный учёт по ФСБУ 25: поступление в аренду в 1С

Если договор длительный и упрощёнку применять нельзя, признаём ППА и обязательство. Здесь пригодится типовой документ.

Документ «Поступление в аренду» в 1С

Путь: раздел ОС и НМА → Поступление в аренду (в некоторых релизах — Поступление в аренду (получение предмета аренды)).

В документе указываете:

• арендодателя и договор;
• предмет аренды — земельный участок (создаётся как объект ППА);
• график платежей;
• ставку дисконтирования — по ней приведённая стоимость будущих платежей превращается в первоначальную стоимость ППА.

При проведении документ признаёт право пользования активом на счёте 01.03 «Арендованное имущество» и обязательство на 76.07.1 «Арендные обязательства».

Проводки по ФСБУ 25 у арендатора

ППА по земле амортизируется в течение срока аренды. Не путайте: амортизация ППА и амортизация самой земли — разные вещи, земельные участки у собственника не амортизируются вовсе. Ежемесячную амортизацию и проценты начисляет регламентная операция Закрытие месяца → Амортизация ППА и начисление процентов.

Налог на имущество и земельный налог по арендованному участку

Частый страх арендатора: «раз у меня на балансе появилось ППА на землю — не придётся ли платить налог на имущество?» Нет.

• 🏛 Налог на имущество по арендованному земельному участку арендатор не платит: земельные участки исключены из объектов обложения (п. 4 ст. 374 НК РФ). ППА на землю здесь ничего не меняет.
• 🌾 Земельный налог платит собственник — то есть арендодатель-физлицо. К вам он отношения не имеет.

Типичные ошибки и как их избежать

• ❌ Не удержали НДФЛ. «Договор же с физлицом, пусть сам платит» — так нельзя. Агентскую обязанность выполняете вы; за неудержание — штраф по ст. 123 НК РФ.
• ❌ Начислили страховые взносы на арендную плату. Аренда имущества взносами не облагается — вы завысили расходы и запутали отчётность.
• ❌ Не зарегистрировали договор на срок ≥ 1 года. Расходы по незарегистрированному долгосрочному договору рискованны. Решение — срок 11 месяцев с пролонгацией.
• ❌ Признали ППА, когда можно было упрощёнку. По короткому договору городить ФСБУ 25 не нужно — лишняя работа и амортизация из ничего.
• ❌ Забыли про 6-НДФЛ. Доход физлица нужно показать в отчёте с кодом 1400, даже если начисляли аренду вручную.

Частые вопросы