Учёт договоров долевого участия у застройщика в 1С

Деньги дольщика по договору долевого участия — это не выручка в момент получения. Пока объект не передан, средства по ДДУ у застройщика либо лежат на эскроу-счёте в банке и ему недоступны, либо (по старым договорам) учитываются как целевое финансирование на счёте 86. Путать их с обычной предоплатой по счёту 62 — главная ошибка, из-за которой потом не сходится ни НДС, ни финансовый результат.

В типовой «1С:Бухгалтерии предприятия» (БП 3.0) отдельного блока «застройщик» нет — учёт ДДУ ведётся через субсчета, субконто по объектам и ручные операции. Ниже — как настроить аналитику, провести поступления, собрать затраты на стройку, передать квартиры дольщикам и закрыть период, чтобы отчётность сошлась.

С чего начать: счета, субконто и справочники

До первой проводки настройте аналитику — иначе затраты по трём домам сольются в одну кучу, и разнести их на передачу будет нечем.

Что завести в справочниках:

• 🏢 Объекты строительства. Каждый дом (а лучше — каждый корпус) заведите отдельным элементом. Удобно использовать справочник Номенклатурные группы или Подразделения как аналитику затрат — выбор зависит от того, как вы ведёте учёт.
• 👥 Дольщики — в справочнике Контрагенты, каждый договор — отдельным элементом справочника Договоры с видом «Прочее».
• 📄 Реквизиты ДДУ. В карточке договора пропишите номер и дату, а привязку к Росреестру и площади удобно хранить в комментарии или дополнительных реквизитах.

Какие счета будут работать:

В учётной политике (Главное → Учётная политика) закрепите три вещи, которые тип застройщика не выбирает за вас: счёт для учёта средств дольщиков (86 или 76), порядок признания финансового результата (по каждому объекту или по дому целиком) и метод распределения общих затрат между объектами. Без этого распределение «котловых» расходов станет предметом спора с проверяющими.

Как провести поступление средств от дольщиков

Здесь всё зависит от того, работаете вы через эскроу-счета или нет. С 1 июля 2019 года застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны использовать эскроу (214-ФЗ), но по договорам, заключённым раньше, встречается и прямое финансирование.

Модель с эскроу-счетами. Дольщик перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счёт в уполномоченном банке. Застройщик этими деньгами не распоряжается до раскрытия эскроу — поэтому в учёте это не поступление денег в кассу или на расчётный счёт.

Обязательство дольщика по оплате возникает после регистрации ДДУ в Росреестре. Отразить его можно ручной операцией (Операции → Операции, введённые вручную):

Деньги на счёте 55 — это «замороженные» на эскроу средства. Стройку в этот период застройщик финансирует за счёт банковского кредита (проектное финансирование), который учитывается отдельно на счетах 66/67.

Модель без эскроу (старые договоры, завершаемые проекты). Деньги дольщика поступают застройщику напрямую и до передачи объекта считаются целевым финансированием:

Рассрочка и график платежей. Если ДДУ предусматривает оплату частями, всю цену договора обязательство Дт 76 Кт 86 отражают сразу при регистрации, а фактические взносы дольщика закрывают это обязательство по мере поступления. Сальдо 76 по дольщику в любой момент покажет остаток долга по графику.

Уступка права по ДДУ (переуступка). Когда дольщик продаёт своё право другому лицу, у застройщика меняется только сторона договора — сумма финансирования не трогается. В 1С достаточно сменить контрагента в элементе справочника Договоры (или завести новый договор и перенести на него остаток по 76/86). Денежного движения у застройщика при цессии между дольщиками не возникает.

Как собрать затраты на строительство объекта

Все расходы на стройку застройщик накапливает на счёте 08 в разрезе объектов. Это и работы подрядчиков, и материалы, и собственные услуги, и проценты по целевым кредитам.

Чем оформлять в 1С:

1. Подрядные работы — документом Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции «Услуги». Счёт затрат — 08, аналитика — нужный объект строительства.
2. Материалы на давальческой основе или закупленные — через Поступление товаров, затем списание на 08.
3. Собственные расходы застройщика (зарплата стройконтроля, аренда) — распределяйте на объекты через 08 либо собирайте на 26 с последующим отнесением.
4. Проценты по проектному кредиту — в части, относящейся к строительству, включаются в стоимость объекта (Дт 08 Кт 66/67).

Входной НДС по затратам на жилое строительство к вычету в общем случае не принимается — он включается в стоимость объекта, потому что услуги застройщика по ДДУ освобождены от НДС (см. раздел ниже). Входной НДС по затратам на коммерческие (нежилые) помещения учитывается отдельно.

Отдельно держите затраты на благоустройство и инфраструктуру (дороги, сети, детские площадки) — их тоже собирают на 08 по объекту, но при передаче часть может переходить на баланс муниципалитета, и такие расходы распределяют между квартирами пропорционально площади. Заранее решите базу распределения (площадь, доля в финансировании) и зафиксируйте её, чтобы при сдаче дома не пересчитывать себестоимость каждой квартиры заново.

Как передать объект дольщику и закрыть финансирование

Передача оформляется передаточным актом после ввода дома в эксплуатацию. В этот момент по каждой квартире закрываются и затраты, и целевое финансирование, а разница даёт финансовый результат застройщика.

Порядок в 1С (ручные операции по каждому объекту или группой):

Экономия застройщика — это разница между полученным по ДДУ финансированием и фактическими затратами на объект. Если затраты оказались больше цены договоров — возникает перерасход (убыток), который относится на счёт 91.

При эскроу-модели раскрытие счетов происходит после ввода дома и регистрации права первого участника. Банк перечисляет средства застройщику, гасится проектный кредит, а экономия признаётся доходом. Методика признания выручки при эскроу различается у разных застройщиков — закрепите выбранный порядок в учётной политике.

НДС у застройщика по договору долевого участия

Ключевой момент: услуги застройщика по ДДУ освобождены от НДС по подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Исключение — объекты производственного назначения, а по договорам последних лет под налог попадают и помещения для временного проживания (апартаменты). По жилью освобождение действует.

Что это значит на практике:

• 📘 Вознаграждение застройщика (услуги по организации строительства) по жилым объектам НДС не облагается. Счёт-фактуру на эту сумму не выставляют.
• 📗 Входной НДС по затратам на такое строительство к вычету не принимается — его включают в стоимость объекта (Дт 08).
• 📙 Нежилые и коммерческие помещения (кроме машино-мест в жилом доме) — под освобождение не подпадают, по ним НДС считается в общем порядке.

Если застройщик отказался от освобождения по статье 149 (это право заявляется в налоговую) либо строит коммерческий объект, входной НДС принимается к вычету, а реализация облагается. По таким объектам аванс дольщика (при прямой оплате, без эскроу) облагается НДС в момент получения, а при отгрузке налог с аванса принимается к вычету.

Закрытие периода и проверка отчётности

В конце месяца выполните Операции → Закрытие месяца. Для застройщика важны не столько регламентные операции (объект на 08 не амортизируется, пока не передан), сколько контроль остатков по целевым счетам.

Что проверить по оборотно-сальдовой ведомости:

• Сальдо 08 по каждому объекту = фактические затраты незавершённого строительства.
• Сальдо 86 = сумма непогашенного целевого финансирования (деньги получены, объект ещё не передан).
• Сальдо 76 в разрезе дольщиков показывает, кто ещё не внёс оплату по ДДУ.
• Остаток 55 сверяется с выписками банка по эскроу-счетам.

Отдельно застройщик отчитывается о целевом использовании средств. Нецелевые траты финансирования дольщиков 214-ФЗ запрещает, поэтому расходы с 86/08 должны соответствовать смете объекта.

Ошибки, из-за которых не сходится учёт ДДУ

Ошибки у застройщика обычно всплывают не сразу, а при закрытии дома, когда накопленные неточности уже не распутать задним числом.

Ещё одна частая недоработка — отнесение процентов по проектному кредиту целиком на расходы периода. В части, которая относится к строительству конкретного объекта, проценты формируют его стоимость на 08, а не уменьшают прибыль текущего месяца.

Частые вопросы