Как поставить здание или земельный участок на учёт в 1С:Бухгалтерии

Недвижимость в 1С:Бухгалтерии 3.0 проводят в два приёма: сначала собирают стоимость на счёте 08, потом вводят объект в эксплуатацию документом Принятие к учёту ОС, после чего он попадает на счёт 01. Здания и сооружения после этого амортизируются, а земельный участок стоит на 01, но амортизацию по нему не начисляют — это главная особенность учёта недвижимости.

Разберём путь от поступления до первой амортизации: как выбрать счёт, где взять ОКОФ и срок службы, куда отнести госпошлину за регистрацию права и как поставить объект на учёт по налогу на имущество. Все пути меню — для конфигурации «Бухгалтерия предприятия 3.0» с интерфейсом «Такси».

Что это за объект: здание, сооружение или земля

До первого документа определите, что именно ставите на учёт — от этого зависит счёт и порядок амортизации.

• 🏢 Здание, сооружение, помещение — основное средство. Амортизируется в течение срока службы.
• 🌳 Земельный участок — тоже ОС, но по земле амортизация не начисляется никогда: земля не изнашивается. Это прямое требование ФСБУ 6/2020.
• 🏗️ Объект незавершённого строительства — пока не достроен и не введён, числится капитальными вложениями на счёте 08 и под налог на имущество не подпадает.

По ФСБУ 6/2020 лимит стоимости для признания ОС организация устанавливает сама в учётной политике. Недвижимость этот лимит превышает практически всегда, поэтому в состав малоценных запасов она не попадёт — ставим как основное средство.

Перед вводом пригодится короткий список того, что нужно собрать.

Как собрать первоначальную стоимость на счёте 08

Первоначальная стоимость недвижимости формируется на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». Сюда попадают цена объекта и все расходы, без которых его нельзя использовать.

Поступление оформляют в разделе ОС и НМА → Поступление оборудования (вид операции «Оборудование»). Документ сделает проводки на субсчёт 08.04.1 «Приобретение компонентов основных средств»:

Обратите внимание: реализация земли НДС не облагается, поэтому по участку проводки 19 не будет. Для земли счёт учёта в документе поступления меняют вручную на 08.01 «Приобретение земельных участков».

Если к покупке добавляются расходы — оценка, посредническое вознаграждение, монтаж инженерных систем, — их проводят тем же счётом 08 по тому же объекту. Так все затраты соберутся в одну первоначальную стоимость.

Есть и упрощённый путь — документ Поступление основных средств (вид операции «Основные средства»). Он собирает стоимость на 08.04.2 и сразу принимает объект к учёту одним документом. Подходит, когда объект не требует сборки и дополнительных затрат. Для недвижимости с сопутствующими расходами надёжнее классическая связка «Поступление оборудования» + «Принятие к учёту ОС».

Входной НДС по зданию принимают к вычету после принятия объекта к учёту и при наличии счёта-фактуры — ждать ввода именно на счёт 01 не требуется, вычет возможен уже при постановке на 08. Но у недвижимости есть особенность: если объект начнут использовать в не облагаемой НДС деятельности, ранее принятый к вычету налог придётся восстанавливать не единовременно, а частями в течение десяти лет. Поэтому по дорогой недвижимости вычет планируют заранее, с оглядкой на то, как объект будет использоваться.

Ввод в эксплуатацию: документ «Принятие к учёту ОС»

Когда стоимость собрана на 08, объект переводят на счёт 01. Для этого в разделе ОС и НМА → Принятие к учёту ОС создаётся документ с видом операции «Оборудование».

Заполняют его по вкладкам:

1. Внеоборотный актив. Укажите способ поступления, оборудование (тот объект, что приходовали) и счёт 08.04.1, где лежит стоимость. Программа подтянет сумму.
2. Основные средства. Добавьте строку — элемент справочника «Основные средства». Это карточка объекта: в ней и хранятся ОКОФ, группа, инвентарный номер.
3. Бухгалтерский учёт. Счёт учёта 01.01. Для здания порядок учёта — «Начисление амортизации», счёт начисления 02.01, способ начисления (обычно линейный), срок полезного использования в месяцах, способ отражения расходов по амортизации (счёт затрат: 26, 44 и т. п.).
4. Налоговый учёт. Порядок включения стоимости в расходы — «Начисление амортизации», тот же или свой срок, амортизационная группа.

Для земельного участка на вкладке «Бухгалтерский учёт» выберите порядок учёта «Стоимость не погашается». Тогда 1С не станет начислять по земле амортизацию. Это та самая точка, где чаще всего ошибаются.

После проведения документ сделает проводку Дт 01.01 Кт 08.04.1 (для земли — Дт 01.01 Кт 08.01) на всю первоначальную стоимость. Объект теперь на балансе.

Срок службы, ОКОФ и амортизационная группа

Эти три параметра задают в карточке объекта (Справочники → Основные средства) и в документе принятия к учёту. От них зависит, насколько быстро спишется стоимость.

ОКОФ — код по Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-2014. Для зданий коды начинаются на 210, для сооружений — на 220. Код выбирают из встроенного классификатора по наименованию объекта.

Амортизационная группа определяет диапазон срока службы в налоговом учёте по Классификации ОС (постановление Правительства РФ № 1). Капитальные здания — это, как правило, 7–10-я группы, то есть срок от 15 лет и выше. Конкретную группу подбирают по характеру постройки (материал стен, назначение).

Срок полезного использования (СПИ) в бухучёте организация определяет сама исходя из того, сколько реально планирует эксплуатировать объект. Часто его приравнивают к налоговому сроку, чтобы не вести две амортизации, но это право, а не обязанность.

Новшество ФСБУ 6/2020 — ликвидационная стоимость. Это сумма, которую можно получить за объект в конце срока службы за вычетом затрат на выбытие. Амортизируется не вся стоимость, а разница между первоначальной и ликвидационной. Для большинства зданий ликвидационную стоимость принимают равной нулю и обосновывают это в документе — тогда амортизируется вся сумма, как раньше.

Госпошлина за регистрацию и налог на имущество

Два вопроса, которые по недвижимости возникают почти всегда и которых нет у обычного оборудования.

Госпошлина за регистрацию права собственности. Куда её отнести, зависит от момента уплаты:

• уплачена до ввода объекта в эксплуатацию → включается в первоначальную стоимость, проводка Дт 08 Кт 68.10;
• уплачена после постановки на учёт → это прочий расход, Дт 91.02 Кт 68.10.

На практике по готовой купленной недвижимости пошлину чаще признают прочим расходом, потому что объект вводят в эксплуатацию раньше, чем приходит зарегистрированное право.

Налог на имущество. Недвижимость им облагается, и объект нужно поставить на учёт для расчёта налога. Настройки — в разделе Главное → Налоги и отчёты → Налог на имущество. Там регистрируют объекты недвижимости, указывают, по какой стоимости считается налог:

• по среднегодовой (балансовой) стоимости — для большинства объектов;
• по кадастровой стоимости — для объектов из регионального перечня (торговые и офисные центры, помещения). По кадастру налог платят даже по полностью самортизированному объекту.

Если объект купили в середине года, 1С рассчитает налог и авансы с учётом коэффициента владения автоматически — главное, корректно указать дату постановки на учёт и кадастровый номер.

Закрытие месяца и первая амортизация

Амортизацию недвижимости 1С начисляет не в день ввода, а при закрытии месяца. По умолчанию начисление стартует с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия к учёту. По ФСБУ 6/2020 можно выбрать и начисление с даты признания — это закрепляют в учётной политике.

Процедура — Операции → Закрытие месяца. В списке регламентных операций отрабатывает «Амортизация и износ основных средств», которая делает проводку:

Дт 26 (20, 44…) Кт 02.01 — на сумму месячной амортизации.

Проверить начисления помогают три отчёта:

• 📊 Ведомость амортизации ОС (ОС и НМА → Ведомость амортизации ОС) — показывает по каждому объекту первоначальную стоимость, накопленную и остаточную.
• 📋 ОСВ по счёту 02 — общая сумма накопленной амортизации.
• 📈 ОСВ по счёту 01 — первоначальная стоимость всех объектов на балансе.

По земельному участку в ведомости амортизации сумма начислений должна оставаться нулевой. Если по земле «поехала» амортизация — значит, в документе не выбран порядок «Стоимость не погашается», и это надо исправить.

Типичные ошибки при учёте недвижимости

Ошибки по недвижимости стоят дорого: цена объекта большая, и любая неточность тянет за собой искажение налога на имущество и прибыли.

• ❌ Начислили амортизацию на землю. Самая частая. Земля не амортизируется — в документе принятия к учёту для участка нужен порядок «Стоимость не погашается».
• ❌ Объект не поставлен на учёт по налогу на имущество. Недвижимость стоит на 01, а в настройках налога её нет — налог и авансы не рассчитаются, придут требования из инспекции.
• ❌ Ждали регистрацию права, чтобы ввести объект. Готовую к эксплуатации недвижимость принимают к учёту сразу, не дожидаясь записи в ЕГРН.
• ❌ Неверный субсчёт 08. Для здания — 08.04, для земли — 08.01. Если землю провести через 08.04, перепутается аналитика.
• ❌ Завысили стоимость процентами по кредиту. По готовому объекту проценты — прочий расход, а не часть первоначальной стоимости.
• ❌ Неверная амортизационная группа. Из-за неё срок службы и ежемесячная амортизация считаются неправильно; разойдётся налог на прибыль.

Если ошибку нашли уже после закрытия месяца, исправлять начисленную амортизацию вручную проводками рискованно — лучше отменить проведение документа принятия к учёту, поправить настройки и перезакрыть месяц. Перед перепроведением закрытых периодов сделайте резервную копию базы — операция затрагивает все расчёты месяца.

Частые вопросы