Как провести покупку земли в 1С и вести её учёт

Земельный участок в 1С: Бухгалтерия 3.0 проводят как основное средство, но с двумя отличиями от станка или автомобиля: его не амортизируют и операции с ним не облагаются НДС. Поступление собирают на счёте 08.01 «Приобретение земельных участков», затем документом «Принятие к учёту ОС» переносят на 01.01. Списать стоимость земли в расходы можно только при её продаже.

Ниже — порядок от настройки справочника до продажи, с проводками, которые формирует программа, и подводными камнями, на которых чаще всего спотыкаются.

С чего начать: карточка ОС и группа учёта

Землю заводят в справочнике Справочники → ОС и НМА → Основные средства. Ключевое поле в карточке — «Группа учёта ОС». Для участка выбирают значение Земельные участки.

Почему это важно: именно группа учёта управляет поведением объекта. Когда стоит Земельные участки, программа сама не начисляет по нему амортизацию — не нужно ничего отключать вручную и помнить про это каждый месяц.

В карточке также заполняют:

• 🗂 наименование и инвентарный номер;
• 📍 кадастровый номер и адрес — их удобно хранить в комментарии или в наименовании, чтобы сверять с выпиской ЕГРН;
• 🏷 код ОКОФ — для земли используют коды раздела «Земля», участок не относится к зданиям и сооружениям.

Поступление участка: документы и счёт 08.01

Покупку земли отражают в два приёма — сначала собирают затраты, потом вводят объект в учёт.

Шаг 1. Поступление. Создают документ Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции Оборудование. В табличной части вручную указывают счёт учёта 08.01 — это специальный субсчёт именно под землю. Контрагент, договор и сумма — из договора купли-продажи.

Проводка документа:

Дт 08.01  Кт 60.01 — стоимость земельного участка по договору

НДС в этой операции нет. Реализация земельных участков не признаётся объектом налогообложения НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), поэтому продавец не выставляет счёт-фактуру, а у покупателя нет входящего налога к вычету.

Шаг 2. Госпошлина за регистрацию. Право собственности на землю регистрируют в Росреестре, пошлину за это по общему правилу включают в первоначальную стоимость участка, если она уплачена до принятия к учёту:

Дт 08.01  Кт 68.10 — госпошлина за регистрацию права

Шаг 3. Принятие к учёту. Документ ОС и НМА → Поступление основных средств → Принятие к учёту ОС. Вид операции — Оборудование, способ поступления — Приобретение за плату. На вкладке «Основные средства » выбирают заведённую карточку, на вкладке «Бухгалтерский учёт» счёт учёта — 01.01.

Дт 01.01  Кт 08.01 — участок принят к учёту в составе ОС

Пока документ «Принятие к учёту ОС» не проведён, участок висит на счёте 08.01 и не считается введённым в эксплуатацию. Это частая причина расхождений в отчётности: деньги за землю заплатили, а ОС в балансе нет.

Когда земля — не ОС, а товар. Если организация покупает участки не для собственного использования, а для перепродажи (например, девелопер нарезает большой массив на участки под продажу), земля учитывается не как основное средство, а как товар — на счёте 41. Тогда никакого счёта 08.01 и принятия к учёту ОС нет: поступление отражают как обычную покупку товара, а при продаже списывают с 41 на 90.02. Критерий простой: намерены использовать участок сами — это ОС, купили ради перепродажи — товар.

Почему землю не амортизируют и как это выглядит в учёте

Земельный участок не теряет потребительских свойств со временем, поэтому срок полезного использования для него не устанавливают. По нему не начисляют амортизацию ни в бухгалтерском, ни в налоговом учёте:

• бухучёт — п. 28 ФСБУ 6/2020 прямо относит земельные участки к объектам, не подлежащим амортизации;
• налоговый учёт — п. 2 ст. 256 НК РФ: земля не относится к амортизируемому имуществу.

Практический вывод: первоначальная стоимость участка «висит» на счёте 01 неизменной столько, сколько земля находится в собственности. В расходы она попадёт единовременно только в момент продажи.

Из этого следует неочевидный для новичков момент в налоговом учёте: стоимость земли нельзя списать в расходы постепенно, как по амортизируемому имуществу. До момента реализации участка его цена не уменьшает налог на прибыль вообще. Поэтому крупная покупка земли не даёт быстрого налогового эффекта — это надо учитывать при планировании. Особый порядок признания расходов на землю из государственной или муниципальной собственности (ст. 264.1 НК РФ) касается узкого круга случаев и сегодня встречается редко.

Отдельная статья расходов, связанная с землёй, — земельный налог (глава 31 НК РФ). Он к стоимости участка отношения не имеет и начисляется регламентной операцией:

Дт 26 (44)  Кт 68 — начислен земельный налог

Счета и проводки по операциям с землёй

Собрали в одну таблицу счета, которые задействованы при учёте земельного участка.

Конструктор ниже показывает те же проводки по операциям — удобно свериться при вводе документа.

Обратите внимание: субсчёт 08.04 «Приобретение объектов основных средств», который программа подставляет по умолчанию в «Поступлении оборудования», для земли не подходит. Для участков в плане счетов 1С выделен отдельный 08.01.

Продажа и выбытие земельного участка

Продажу оформляют документом ОС и НМА → Выбытие основных средств → Передача ОС. В нём указывают покупателя, договор, цену продажи и сам объект.

Поскольку земля не амортизировалась, остаточная стоимость равна первоначальной — вся стоимость участка списывается в расходы в момент продажи:

Дт 62     Кт 91.01 — доход от реализации земли
Дт 91.02  Кт 01.01 — списана стоимость участка

НДС при продаже земли не начисляют — та же норма пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. В книге продаж операция не отражается, счёт-фактуру выставлять не нужно.

Финансовый результат программа посчитает автоматически при закрытии месяца: разница между ценой продажи и стоимостью участка попадёт на счёт 99. Если землю продали дешевле покупки, убыток в налоговом учёте признаётся в общем порядке — особых ограничений, как по амортизируемому имуществу, здесь нет, ведь земля к нему не относится.

Аренда земли и почему лизинг невозможен

Два близких по смыслу, но юридически разных сценария часто путают.

Аренда земли. Арендатор платит за пользование участком и относит платежи на расходы:

Дт 20 (26, 44)  Кт 76 — начислена арендная плата
Дт 76           Кт 51 — оплата арендодателю

С 2022 года долгосрочная аренда учитывается по ФСБУ 25/2018: арендатор признаёт право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. Для краткосрочных договоров (до 12 месяцев) и ряда других случаев стандарт разрешает упрощённый порядок — просто относить платежи в расходы равномерно. В 1С: Бухгалтерия для полного учёта по ФСБУ 25 используют документы раздела ОС и НМА → Поступление в аренду.

Здесь есть тонкость, которая сбивает с толку. Собственную землю не амортизируют, а вот право пользования арендованным участком (ППА) амортизируют — в течение срока аренды. Логика в том, что ППА — это отдельный актив, ограниченный сроком договора, а не сам участок. Так что фраза «землю не амортизируют» верна только для земли в собственности; к праву аренды она не относится.

У арендодателя всё проще: он продолжает держать участок на своём балансе на счёте 01, а полученную арендную плату отражает как доход (Дт 76 Кт 91.01).

Лизинг земли невозможен. Земельный участок не может быть предметом договора лизинга — это прямо запрещено ст. 666 ГК РФ. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Поэтому «лизинг земли» в 1С не оформляют: встречается либо обычная аренда, либо выкуп участка. Если контрагент предлагает «лизинг земли», по сути это будет либо аренда, либо купля-продажа с рассрочкой.

Инвентаризация и переоценка земельных активов

Инвентаризация. Землю, как и прочие ОС, проверяют при инвентаризации. Документ — ОС и НМА → Инвентаризация ОС. По земельным участкам фактическое наличие сверяют не «на глаз», а по правоустанавливающим документам: выписке ЕГРН, кадастровому номеру, договору. Расхождение здесь — это обычно не пропажа объекта, а ошибка в учёте (не тот участок, неверная площадь, не зарегистрированное право).

Переоценка. ФСБУ 6/2020 разрешает учитывать ОС по переоценённой стоимости. Если организация выбрала эту модель, землю переоценивают по справедливой стоимости в составе своей группы ОС. Проводки:

Дт 01  Кт 83 — дооценка (увеличение стоимости)
Дт 91.02  Кт 01 — уценка (снижение стоимости)

Переоценка — право, а не обязанность. Многие организации учитывают землю по первоначальной стоимости и не трогают её до выбытия. Проводят переоценку только когда это закреплено в учётной политике.

Не путайте бухгалтерскую переоценку с кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость — база для расчёта земельного налога, её устанавливает государство и к данным бухучёта она напрямую не привязана. В балансе участок отражается по первоначальной либо по переоценённой стоимости, а налог считается от кадастровой — это две независимые величины, и совпадать они не обязаны.

Частые ошибки

• 🔸 Начисляют амортизацию на землю. Самая распространённая ошибка — выбор неподходящей группы учёта ОС. Для участка всегда Земельные участки.
• 🔸 Выделяют НДС при покупке или продаже. Операции с землёй не облагаются НДС. Входящего налога к вычету нет, при продаже счёт-фактура не выставляется.
• 🔸 Используют счёт 08.04 вместо 08.01. По умолчанию программа подставляет 08.04; для земли счёт нужно поменять на 08.01 вручную.
• 🔸 Списывают стоимость земли в расходы до продажи. Пока участок не продан, его стоимость остаётся на счёте 01 и в расходы не идёт.
• 🔸 Пытаются оформить лизинг участка. Юридически невозможно — землю в лизинг не передают.

Частые вопросы