Как отразить дооценку и уценку земельного участка в 1С:Бухгалтерии 3.0

Переоценку земли в 1С 8.3 (Бухгалтерия 3.0) делают операцией вручную: Операции → Операции, введенные вручную → Создать → Операция. Дооценка — Дт 01.01 Кт 83.01, уценка — Дт 83.01 Кт 01.01 в пределах прежней дооценки, а сверх неё — Дт 91.02 Кт 01.01. Амортизацию по земле не начисляют, поэтому пересчитывать накопленный износ не нужно.

Частое заблуждение — что участок «переоценивается» сам, когда меняется кадастровая стоимость в ЕГРН. Это не так. Кадастровая стоимость нужна только для земельного налога. Балансовая стоимость земли меняется лишь тогда, когда организация сама выбрала учёт по переоценённой стоимости и провела переоценку по справедливой стоимости.

Когда переоценка земли нужна, а когда её делать нельзя

По ФСБУ 6/2020 у основных средств два способа последующей оценки: по первоначальной стоимости или по переоценённой. Выбор закрепляют в учётной политике — отдельно для каждой группы ОС. Земельные участки удобно выделить в самостоятельную группу.

Переоценка обязательна, если:

• 📌 в учётной политике для группы «Земельные участки» выбран учёт по переоценённой стоимости;
• 📌 балансовая стоимость участков заметно разошлась со справедливой — переоценку проводят регулярно, чтобы такого расхождения не было;
• 📌 периодичность и порог существенности заданы в учётной политике — их и держитесь.

Делать переоценку нельзя, если в учётной политике выбран учёт по первоначальной стоимости. Тогда рост цен на землю в балансе не отражают никак, даже если рынок вырос вдвое.

Справедливую стоимость берут из отчёта оценщика или из рыночных данных о сделках с похожими участками. Кадастровая стоимость справедливой не считается: она определяется массово и для других целей.

Что проверить в базе перед переоценкой участка

Ошибку в исходных данных потом придётся исправлять сторно, поэтому сначала сверьте базу.

1. Карточка участка. Откройте ОС и НМА → Основные средства и найдите участок. Он должен числиться на счёте 01.01, а не на 08 — незавершённое приобретение переоценивать нечего.
2. Амортизация. В документе принятия к учёту у земли не должно быть флажка начисления амортизации. Если флажок стоит, сначала разберитесь с начисленной суммой: по земле амортизации быть не должно.
3. Остаток по счёту 01. Сформируйте Отчеты → Оборотно-сальдовая ведомость по счету по счёту 01.01 с отбором по участку. Сальдо на дату переоценки — та самая балансовая стоимость, от которой считаете разницу.
4. История переоценок. Сформируйте анализ счёта 83.01 и 91 за прошлые годы. Нужно понять, была ли раньше дооценка (она в добавочном капитале) или уценка (она ушла в расходы). От этого зависит проводка.
5. Отчёт оценщика. Дата оценки должна совпадать с датой переоценки в учётной политике, обычно это 31 декабря.
6. Закрытый период. Если на дату переоценки установлена дата запрета изменения данных, операцию не запишете. Снимите запрет или согласуйте его перенос.

Как сделать переоценку земли в 1С 8.3 по шагам

В типовой 1С:Бухгалтерии 3.0 отдельного документа для переоценки ОС по ФСБУ 6/2020 нет, поэтому используют ручную операцию. Если в вашем релизе в разделе ОС и НМА появился специальный документ переоценки, удобнее работать им — логика проводок та же.

Шаг 1. Посчитайте разницу

Разница = справедливая стоимость по отчёту оценщика − сальдо счёта 01.01 по участку.

Пример: сальдо 5 000 000 ₽, оценщик дал 6 200 000 ₽. Разница +1 200 000 ₽ — это дооценка.

Шаг 2. Создайте ручную операцию

1. Откройте Операции → Операции, введенные вручную.
2. Нажмите Создать → Операция.
3. Поставьте дату переоценки — например, 31.12 отчётного года.
4. В поле «Содержание» напишите: «Переоценка земельного участка, отчёт оценщика № … от …». Через год вы скажете себе спасибо.

Шаг 3. Заполните проводку

Для дооценки из примера:

Счёт 83.01 в плане счетов называется «Прирост стоимости имущества по переоценке». Если используете счёт 91, заведите в справочнике «Прочие доходы и расходы» отдельную статью для результатов переоценки и снимите у неё флажок принятия к налоговому учёту.

Шаг 4. Заполните суммы налогового учёта

Если организация применяет ПБУ 18/02, в строках операции появятся колонки НУ, ПР и ВР. Сумма по НУ для переоценки — ноль: в налоговом учёте стоимость земли не меняется. Разницу между бухгалтерской и налоговой оценкой укажите как временную (ВР).

Шаг 5. Проведите и проверьте

Запишите и проведите операцию. Затем снова откройте ОСВ по счёту 01.01 по участку: сальдо должно стать равным справедливой стоимости — 6 200 000 ₽.

Дооценка, уценка и восстановление: какую проводку выбрать

Самое тонкое место — уценка после дооценки и дооценка после уценки. ФСБУ 6/2020 требует смотреть на историю конкретного объекта, а не только на текущую разницу.

Сквозной пример на четыре года

Участок куплен за 5 000 000 ₽. Организация переоценивает землю на 31 декабря.

В четвёртом году дооценка не уходит в капитал: она «гасит» уценку третьего года, которая раньше попала в расходы. Только если бы дооценка превысила 500 000 ₽, превышение пошло бы на 83.01.

Счёт 83.01 в 1С не разбит по объектам. Если земельных участков несколько, ведите отдельную ведомость: сколько дооценки накоплено по каждому участку. Без неё в год уценки вы не поймёте, какую часть можно списать с добавочного капитала.

Что делать при продаже участка

При выбытии сумму дооценки по участку переносят в нераспределённую прибыль: Дт 83.01 Кт 84. Субсчёт 84 выберите по своей учётной политике. Это отдельная ручная операция — сама продажа земли в 1С её не делает.

Налоговый учёт после переоценки земли

Для налогов переоценка почти ничего не меняет. Вот что действует:

• 🧾 Налог на прибыль. Результат переоценки не включают ни в доходы, ни в расходы — это прямо сказано в ст. 257 НК РФ. Земля к тому же не амортизируется и в налоговом учёте (ст. 256 НК РФ).
• 🧾 Земельный налог. База — кадастровая стоимость из ЕГРН, а не балансовая. Дооценка на налог не влияет.
• 🧾 Налог на имущество. Земельные участки не являются его объектом. Переоценка земли на него тоже не влияет.
• 🧾 ПБУ 18/02. Бухгалтерская стоимость участка после переоценки отличается от налоговой. По балансовому методу это временная разница. Отложенный налог по ней признают через капитал, а не через прибыль: при дооценке — Дт 83.01 Кт 77.

Расчёт для примера первого года: 1 200 000 × 25 % = 300 000 ₽ отложенного налогового обязательства.

Малые предприятия, которые не применяют ПБУ 18/02 (это их право по самому ПБУ), шаг с отложенным налогом пропускают. Колонки НУ, ПР и ВР в операции у них не появятся.

Отчётность и проверка после переоценки земли

После проведения операции сверьте три вещи.

Регистры. ОСВ по счёту 01.01 — сальдо по участку равно справедливой стоимости. Анализ счёта 83.01 — остаток совпадает с вашей ведомостью дооценок.

Бухгалтерский баланс. Переоценённая стоимость входит в строку 1150 «Основные средства». Накопленная дооценка показывается в разделе капитала по строке 1340 «Переоценка внеоборотных активов».

Отчёт о финансовых результатах. Дооценка, учтённая на 83.01, в чистую прибыль не попадает. Её показывают по строке 2350 «Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль периода». Уценка и восстановление через 91 сидят в прочих доходах и расходах.

Отчётность заполняется в Отчеты → Регламентированные отчеты → Бухгалтерская отчетность. После заполнения откройте расшифровку строк 1340 и 2350 и убедитесь, что суммы взяты из вашей операции.

В пояснениях к отчётности раскройте: дату переоценки, кто проводил оценку и как изменилась стоимость группы «Земельные участки».

Росреестр, кадастровая стоимость и что можно автоматизировать

Обмена с Росреестром, который сам переоценивал бы землю в 1С, нет — и быть не может. Росреестр даёт кадастровую стоимость, а переоценка по ФСБУ 6/2020 строится на справедливой.

Кадастровая стоимость в 1С живёт отдельно — в регистрации земельного участка для земельного налога. Найти документ проще всего через поиск по интерфейсу по слову «Регистрация». Там указывают кадастровый номер, кадастровую стоимость, долю и льготы. Когда стоимость в ЕГРН меняется, обновляют именно этот документ — новой записью с датой изменения. Счёт 01.01 при этом не трогают.

Что реально можно упростить:

• 🔁 Копирование операции. Прошлогоднюю операцию переоценки копируют и меняют суммы.
• 🔁 Типовая операция. Если переоценок много, создайте шаблон в списке типовых операций раздела Операции. Он подставит счета и статьи.
• 🔁 Отчёт по участкам. Настройте ОСВ по счёту 01.01 с отбором по группе «Земельные участки» и сохраните вариант. Это ваша рабочая таблица на каждую переоценку.
• 🔁 Выписки ЕГРН. Изменения кадастровой стоимости отслеживают по выпискам или уведомлениям от налоговой. В 1С их переносят в регистрацию участка вручную.

Ошибки, которые встречаются при переоценке участков

• ❌ Переоценка до кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — не справедливая. Без отчёта оценщика или рыночных данных такая проводка не выдержит аудита.
• ❌ Вся уценка — в расходы. Если раньше была дооценка этого участка, сначала уменьшают 83.01, и только остаток — в 91.02.
• ❌ Вся дооценка — в капитал. Если раньше уценку списали в расходы, сначала восстанавливают её через 91.01.
• ❌ Статья прочих доходов с флажком налогового учёта. Результат переоценки попадёт в декларацию по налогу на прибыль, хотя не должен.
• ❌ Переоценка одного участка из группы. ФСБУ 6/2020 требует переоценивать группу целиком.
• ❌ Забытый перенос на 84 при продаже. Дооценка годами висит в капитале по участку, которого давно нет.

Частые вопросы