Как отразить приобретение здания или помещения в 1С:Бухгалтерии

Купленное здание, помещение или земельный участок проводят в 1С:Бухгалтерии 3.0 так же, как любое основное средство: затраты сначала собирают на счёте 08.04, а в день готовности объекта переносят на 01.01. Для недвижимости есть две особенности — госпошлина за регистрацию права и момент, с которого объект считается принятым к учёту.

Дальше — вся цепочка от договора до первой амортизации: какими документами провести поступление, когда можно принять входящий НДС к вычету, куда отнести госпошлину Росреестра и в какой момент стартует амортизация. Примеры даны для конфигурации «1С:Бухгалтерия предприятия 3.0», интерфейс «Такси».

С чего начать: договор, первичка и выбор субсчёта

До ввода документов в программе соберите комплект:

• 📄 договор купли-продажи недвижимости;
• 📄 акт приёма-передачи (ОС-1а для зданий и сооружений либо акт в свободной форме);
• 📄 счёт-фактуру или УПД от продавца, если он на ОСНО;
• 📄 выписку из ЕГРН после регистрации права собственности.

Земельный участок и здание на нём — это два разных объекта учёта. Земля не амортизируется (у неё нет срока полезного использования), здание амортизируется. Если в договоре одна общая сумма, разделите её по данным оценки или по кадастровой стоимости и заведите две карточки ОС.

Отдельно про НДС у продавца. Если недвижимость куплена у физлица, предпринимателя на спецрежиме или компании на УСН, входящего НДС в документах нет — принимать к вычету нечего, вся сумма по договору формирует стоимость объекта. Проверьте систему налогообложения продавца заранее, чтобы не искать «пропавший» счёт-фактуру.

Поступление объекта и входящий НДС

Откройте Покупки → Поступление (акты, накладные, УПД) и выберите вид операции в зависимости от сценария.

Вариант 1. Объект готов к работе, допзатрат нет. Вид операции — «Основные средства ». В одном документе указываете объект, его стоимость и сразу вводите в эксплуатацию. Программа формирует:

• Дт 08.04.2 Кт 60.01 — стоимость объекта без НДС;
• Дт 19.01 Кт 60.01 — входящий НДС;
• Дт 01.01 Кт 08.04.2 — ввод в эксплуатацию.

Вариант 2. Нужны допзатраты или объект пока не готов. Вид операции — «Оборудование». Документ соберёт стоимость на 08.04.1:

• Дт 08.04.1 Кт 60.01 — стоимость объекта;
• Дт 19.01 Кт 60.01 — входящий НДС.

Ввод в эксплуатацию оформите отдельным документом позже (см. ниже).

Когда принять НДС к вычету

Входящий НДС по купленной недвижимости заявляют к вычету в общем порядке — не нужно ждать регистрации права собственности или переноса на счёт 01. Достаточно трёх условий:

1. объект принят к учёту (отражён на счёте 08 — этого уже хватает);
2. есть правильно оформленный счёт-фактура или УПД продавца;
3. недвижимость предназначена для деятельности, облагаемой НДС.

Чтобы заявить вычет, зарегистрируйте счёт-фактуру внизу документа поступления. Запись в книгу покупок попадёт автоматически либо через регламентную операцию Формирование записей книги покупок в помощнике по НДС.

Госпошлина, посредники и другие затраты

Первоначальная стоимость недвижимости — это не только цена по договору. В неё включают все затраты, связанные с покупкой и доведением объекта до рабочего состояния (ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»):

• услуги посредников, риелторов, оценщиков;
• юридическое сопровождение сделки;
• расходы на приведение объекта в пригодное состояние;
• госпошлину за регистрацию права — если платёж сделан до ввода объекта в эксплуатацию.

Дополнительные расходы проводят документом Покупки → Поступление доп. расходов или напрямую на счёт капвложений. Проводка — Дт 08.04 Кт 60.01 (или 76).

Госпошлина Росреестра. Её размер установлен статьёй 333.33 НК РФ; для организаций это фиксированная сумма, а по дорогим объектам пошлина может рассчитываться от стоимости недвижимости — уточните актуальную редакцию статьи на дату платежа. Куда отнести пошлину, зависит от момента оплаты:

Сам платёж в бюджет отражают в Банк и касса → Списание с расчётного счёта проводкой Дт 68.10 Кт 51, а начисление — ручной операцией через Операции → Операции, введённые вручную.

Ввод в эксплуатацию и старт амортизации

Если вы собирали стоимость на 08.04.1, объект нужно принять к учёту отдельным документом: ОС и НМА → Принятие к учёту ОС, вид операции — «Оборудование».

На вкладках документа заполните:

1. Внеоборотный актив — объект и способ поступления «Приобретение за плату».
2. Основные средства — создайте карточку ОС, присвойте инвентарный номер.
3. Бухгалтерский учёт — счёт 01.01, способ начисления амортизации (как правило, линейный), счёт затрат (26, 20, 44 — куда пойдут суммы амортизации) и срок полезного использования.
4. Налоговый учёт — порядок включения стоимости в расходы и, при желании, амортизационную премию.

Проводка ввода — Дт 01.01 Кт 08.04.1.

Срок полезного использования. Для зданий это чаще всего десятая амортизационная группа (имущество со сроком свыше 30 лет) по Классификации основных средств. Конкретный СПИ в месяцах вы задаёте сами в пределах группы. Если покупаете объект, бывший в эксплуатации, в налоговом учёте срок можно уменьшить на период, который им пользовался прежний собственник, — при наличии подтверждающих документов.

Амортизационная премия. В налоговом учёте часть стоимости объекта можно единовременно списать в расходы в месяце начала амортизации. Для зданий десятой группы лимит премии — до 10% первоначальной стоимости. В 1С её включают на вкладке «Налоговый учёт» документа «Принятие к учёту ОС». Учтите: в бухгалтерском учёте премии нет, поэтому возникнут временные разницы и отложенный налог (ПБУ 18/02) — программа посчитает их автоматически, если учёт разниц включён в учётной политике.

Расхождения БУ и НУ. Первоначальная стоимость в бухгалтерском и налоговом учёте может различаться. Спорный момент — госпошлина за регистрацию права: в бухучёте до ввода объекта она идёт в стоимость, а в налоговом учёте её нередко признают прочим расходом текущего периода. Позицию закрепите в учётной политике и держите единообразно по всем объектам.

Пример расчёта. Купили офисное помещение за 12 000 000 ₽ без НДС, СПИ установили 361 месяц (чуть больше 30 лет, десятая группа), способ — линейный. Ежемесячная амортизация: 12 000 000 ÷ 361 ≈ 33 241 ₽. Первое начисление пройдёт при закрытии месяца, следующего за вводом в эксплуатацию, проводкой Дт 26 Кт 02.01. За первый полный год в расходы спишется около 398 900 ₽.

Право собственности, счёт 001 и налог на имущество

Частый вопрос: ждать ли регистрации права в Росреестре, прежде чем ставить объект на 01? Нет. Недвижимость принимают к бухгалтерскому учёту как основное средство, когда она готова к эксплуатации, независимо от того, зарегистрировано право собственности или документы ещё на регистрации. Факт госрегистрации на момент принятия к учёту не влияет.

Про счёт 001. Это забалансовый счёт «Арендованные основные средства» — он нужен, когда недвижимость вы арендуете, а не покупаете. При покупке объект идёт на баланс (08 → 01), и счёт 001 в этой схеме не участвует. Если вы встречали совет «поставьте купленный объект на 001» — он относится к совсем другой ситуации (аренда или ответственное хранение ), к приобретению в собственность не применяется.

Налог на имущество. После ввода здания или помещения в эксплуатацию возникает обязанность по налогу на имущество организаций (глава 30 НК РФ). База — среднегодовая или кадастровая стоимость, в зависимости от объекта и региона. В 1С это настраивается в Главное → Налоги и отчёты → Налог на имущество: там задают ставки, льготы и объекты, облагаемые по кадастровой стоимости. Земельные участки налогом на имущество не облагаются — по ним отдельный земельный налог.

Если покупаете земельный участок

У земли два важных отличия от здания:

• НДС нет. Реализация земельных участков не облагается НДС (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ), поэтому входящего налога к вычету по земле не бывает — даже если продавец на ОСНО.
• Амортизации нет. У участка нет срока полезного использования, в налоговом учёте он в расходы через амортизацию не списывается. Стоимость формируется на 08 и переносится на 01.01, но регламентная операция амортизации по нему движений не делает.

Оформляют покупку земли теми же документами, что и здание: поступление на 08.04, затем принятие к учёту на 01.01. В карточке ОС для земли ставьте способ «Стоимость не погашается» или оставляйте без начисления амортизации — тогда 1С не будет считать по ней износ. Госпошлину за регистрацию права на участок учитывают по тем же правилам, что и по зданию.

Типичные ошибки при учёте покупки недвижимости

Ошибки здесь обходятся дорого — из-за крупных сумм искажается и баланс, и налоги.

• ❌ Ждут регистрацию права, чтобы ввести объект. Из-за этого амортизация стартует позже, расходы и налог на имущество считаются неверно. Вводите по готовности к эксплуатации.
• ❌ Не разделяют землю и здание. Начисляют амортизацию на всю сумму, включая землю, которая амортизации не подлежит.
• ❌ Госпошлину после ввода загоняют в стоимость ОС. После ввода в эксплуатацию первоначальная стоимость уже сформирована — пошлина идёт в прочие расходы (91.02), а не на 08.
• ❌ Откладывают вычет НДС до счёта 01. НДС можно принять к вычету уже при отражении объекта на 08 — при наличии счёта-фактуры и облагаемого использования.
• ❌ Путают 08.04.1 и 08.04.2. Выбор не того субсчёта ломает автоматическое заполнение документа «Принятие к учёту ОС».

Частые вопросы