Как провести приобретение здания в 1С Бухгалтерии: от поступления до амортизации

Покупка здания в 1С Бухгалтерии 3.0 проводится через раздел ОС и НМА: сначала документ поступления формирует стоимость на счёте 08.04, затем «Принятие к учёту ОС» переносит её на 01.01 и запускает амортизацию. Отразить приобретение здания нужно двумя-тремя документами, а не одним — здание почти всегда вводят в эксплуатацию отдельно от оплаты поставщику.

Ниже — порядок действий под ОСНО и под УСН «доходы минус расходы», со счетами, проводками и моментами, на которых чаще всего спотыкаются. Для недвижимости есть две особенности, которых нет у обычного оборудования: госпошлина за регистрацию права и налог на имущество. Их тоже разберём.

Какие документы и счета нужны до начала учёта

Прежде чем заводить здание в программу, соберите первичку. Без неё не получится корректно определить стоимость и дату ввода в эксплуатацию.

• 📄 договор купли-продажи недвижимости;
• 📄 акт приёма-передачи (чаще по форме ОС-1а или произвольной);
• 📄 счёт-фактура или УПД от продавца — если он плательщик НДС;
• 📄 выписка из ЕГРН о регистрации права собственности;
• 📄 платёжные документы на оплату госпошлины за регистрацию.

В плане счетов 1С задействованы:

Из чего складывается первоначальная стоимость здания

Первоначальную стоимость формируют по ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»: это все затраты, связанные с покупкой и доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.

В стоимость здания входят:

1. цена по договору без НДС (НДС, если он есть, идёт к вычету отдельно);
2. госпошлина за государственную регистрацию права — для организаций 22 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), если пошлина уплачена до ввода в эксплуатацию;
3. расходы на оценку, посреднические и юридические услуги по сделке;
4. затраты на доведение здания до рабочего состояния — например, пусконаладка инженерных систем.

Если компания применяет общую систему и не освобождена от НДС, входной налог в стоимость не включают — его принимают к вычету. При УСН и освобождении по статье 145 НК РФ НДС, наоборот, увеличивает стоимость.

До переноса стоимости на счёт 01 убедитесь, что собрали все затраты на 08.04. После ввода в эксплуатацию менять первоначальную стоимость уже нельзя — только через переоценку или модернизацию.

Пример расчёта. Здание куплено за 12 000 000 рублей, включая НДС 20% — 2 000 000 рублей. Чистая цена — 10 000 000 рублей. Госпошлину 22 000 рублей уплатили до ввода. Первоначальная стоимость в бухучёте: 10 000 000 + 22 000 = 10 022 000 рублей. НДС 2 000 000 рублей — к вычету.

Что настроить в справочниках перед вводом здания

Чтобы документы заполнялись без ручных правок, проверьте несколько настроек заранее. Для разового объекта это 5–10 минут, зато потом не придётся переделывать проводки.

• Учётная политика (Главное → Учётная политика): метод начисления амортизации и момент её начала по ФСБУ 6/2020. Эти значения программа подставит в карточку ОС.
• Способы отражения расходов по амортизации (ОС и НМА → Способы отражения расходов): здесь задаётся счёт затрат, на который ежемесячно уходит амортизация. Для административного здания обычно 26, для производственного — 20 или 25.
• Группа учёта ОС — при создании карточки выберите «Здания», от этого зависят формы отчётов и аналитика.
• Контрагент и договор с продавцом — заведите до оформления поступления, чтобы сразу выбрать их в документе.

Для недвижимости заранее подготовьте кадастровый номер и адрес из выписки ЕГРН — эти поля понадобятся в карточке ОС для корректного расчёта налога на имущество.

Оформление поступления здания: документ поступления

Поступление недвижимости отражают документом в разделе ОС и НМА → Поступление оборудования либо ОС и НМА → Поступление основных средств → Поступление оборудования. Он собирает стоимость на счёте 08.04, не вводя объект в эксплуатацию сразу, — это удобно для зданий, которые регистрируют и принимают к учёту позже.

Как заполнить:

1. В шапке укажите контрагента-продавца и договор.
2. На вкладке «Оборудование» добавьте номенклатуру с видом «Оборудование (объекты строительства)» или просто позицию, которой позже присвоите статус ОС.
3. Укажите цену без НДС и ставку налога — программа сама выделит НДС.
4. Счёт учёта поставьте 08.04, счёт НДС — 19.01.
5. Проведите и зарегистрируйте счёт-фактуру по кнопке внизу формы.

Госпошлину удобно провести документом Операции → Операции, введённые вручную или через «Поступление услуг», отнеся её на тот же счёт 08.04 — тогда она попадёт в первоначальную стоимость.

Ввод здания в эксплуатацию и принятие к учёту ОС

Когда все затраты собраны на 08.04, объект переводят в состав основных средств документом ОС и НМА → Принятие к учёту ОС.

Порядок заполнения:

1. Вид операции — «Оборудование».
2. Способ поступления — «Приобретение за плату».
3. Вкладка «Внеоборотный актив»: выберите здание (ту номенклатуру из поступления) и счёт 08.04. Нажмите «Рассчитать суммы» — программа подтянет собранную на 08.04 стоимость.
4. Вкладка «Основные средства»: создайте карточку ОС. Укажите наименование, группу учёта «Здания», при необходимости — кадастровый номер и адрес.
5. Вкладка «Бухгалтерский учёт»: счёт 01.01, способ начисления амортизации, счёт затрат (например, 26 или 20) и срок полезного использования.
6. Вкладка «Налоговый учёт»: порядок включения стоимости в расходы и тот же либо отдельный срок полезного использования.

После проведения стоимость уходит с 08.04 на 01.01, здание числится в составе ОС, карточка готова к амортизации.

Дата документа «Принятие к учёту» — это и есть дата ввода в эксплуатацию. От неё программа отсчитывает начало амортизации, поэтому ставьте её внимательно: не дату договора и не дату оплаты, а дату фактического начала использования здания.

Как настроить амортизацию здания без ошибок

Здания — объекты долгоживущие. По Классификации основных средств капитальные строения попадают в 8–10 амортизационные группы, то есть срок полезного использования — от 20–25 лет и выше. Конкретный срок организация устанавливает сама в пределах группы и заносит в карточку ОС.

Ключевые поля, которые задают амортизацию:

• 🔸 Способ начисления — чаще линейный (для зданий это почти всегда так).
• 🔸 Срок полезного использования в месяцах — например, 361 месяц для 8-й группы.
• 🔸 Счёт начисления амортизации — счёт затрат, куда ежемесячно уходит сумма (20, 25, 26, 44).

Сама проводка формируется не при вводе, а при закрытии месяца: Операции → Закрытие месяца → Амортизация и износ основных средств.

Момент начала начисления задаётся учётной политикой. По ФСБУ 6/2020 допустимы два варианта: с даты признания объекта в учёте или с 1-го числа следующего месяца. В налоговом учёте правило жёстче — амортизация начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Проверьте, что настройки в карточке совпадают с вашей учётной политикой, иначе БУ и НУ разойдутся.

Прикинуть сумму ежемесячной и годовой амортизации по сроку и стоимости можно здесь:

Особенности учёта покупки здания при УСН

ЕНВД отменён с 1 января 2021 года, поэтому актуальны два режима: ОСНО и УСН. На упрощёнке «доходы минус расходы» здание тоже признаётся основным средством, но расходы на его покупку списываются иначе.

Правила для УСН (ст. 346.16 НК РФ):

• стоимость ОС списывается в расходы равными долями по кварталам в течение календарного года ввода в эксплуатацию;
• расход признаётся только при выполнении двух условий — объект оплачен поставщику и введён в эксплуатацию;
• для недвижимости, право на которую регистрируется, добавляется третье условие — поданы документы на государственную регистрацию;
• НДС продавца на УСН к вычету не принимается, он входит в стоимость ОС.

В 1С на УСН принятие к учёту оформляется тем же документом «Принятие к учёту ОС», но на вкладке налогового учёта указывают порядок включения в состав расходов и реквизиты оплаты. Признание расходов по кварталам программа рассчитает при закрытии месяца в последнем месяце квартала.

Пример. Здание за 10 022 000 рублей введено в эксплуатацию и оплачено во II квартале. До конца года осталось три квартала (II, III, IV). Значит, в расходы УСН попадёт по 10 022 000 ÷ 3 ≈ 3 340 667 рублей на конец каждого из этих кварталов.

Налог на имущество и отчётность после учёта здания

Здание — недвижимость, поэтому почти всегда возникает налог на имущество организаций. Это главное отличие от учёта движимых ОС, которые налогом на имущество не облагаются.

Что проверить и сформировать:

• Карточку ОС — убедитесь, что заполнены признак недвижимости, кадастровый номер и код ОКОФ. По ним программа определяет порядок расчёта налога.
• Оборотно-сальдовую ведомость по счёту 08 — должна закрыться в ноль после ввода в эксплуатацию (Отчёты → Оборотно-сальдовая ведомость по счёту).
• ОСВ по счетам 01 и 02 — контроль первоначальной стоимости и накопленной амортизации.
• Расчёт налога на имущество — при закрытии месяца программа начисляет авансы, декларация формируется в разделе регламентированной отчётности.

Для разовой проверки объекта удобна инвентарная карточка ОС и отчёт ОС и НМА → Отчёты → Ведомость амортизации ОС.

Частые ошибки при учёте здания