Как оформить продажу земли в 1С:Бухгалтерии 3.0: от договора до закрытия месяца

Продажу земельного участка в 1С 8.3 оформляют документом ОС и НМА → Передача ОС с видом операции «Продажа» и ставкой «Без НДС». Документ спишет участок со счёта 01.01 через 01.09 на 91.02, а выручку отразит проводкой Дт 62.01 Кт 91.01. Амортизации нет, НДС нет, но остаются раздельный учёт входного НДС и земельный налог за месяцы владения.

Инструкция написана для 1С:Бухгалтерии предприятия 3.0 и организации на ОСНО. Чаще всего ошибаются не в самой продаже, а до и после неё: по участку годами начислялась амортизация, в аванс попал НДС, земельный налог продолжает начисляться после регистрации перехода права. Все цифры в примере сквозные — от покупки до закрытия месяца.

Исходные данные примера:

• 🧾 участок куплен за 1 200 000 руб., числится на 01.01;
• 💰 цена продажи по договору — 1 500 000 руб.;
• 📐 расходы на продажу (оценка, межевание) — 30 000 руб.;
• 📅 переход права зарегистрирован 20 марта.

Подготовка карточки участка перед продажей в 1С 8.3

Продажа пройдёт чисто, только если участок правильно заведён как основное средство. Откройте ОС и НМА → Основные средства и найдите объект.

Что проверить в карточке:

1. Группа учёта ОС — «Земельные участки». От неё зависит, как программа ведёт объект в отчётах и при выбытии.
2. Шифр ОКОФ и амортизационная группа — для земли не заполняются. Земля не входит в ОКОФ и не относится к амортизируемому имуществу (п. 2 ст. 256 НК РФ).
3. Состояние — «Принят к учёту». Если участок висит на 08.01 «Приобретение земельных участков» и документ «Принятие к учёту ОС» не проведён, «Передача ОС» его не увидит.

Затем откройте документ «Принятие к учёту ОС» по этому участку и посмотрите вкладки бухгалтерского и налогового учёта.

• ✅ Флажок «Начислять амортизацию» снят в обоих учётах.
• ✅ Первоначальная стоимость в БУ и НУ совпадает с суммой на 01.01 (в примере — 1 200 000 руб.).
• ✅ Счёт учёта — 01.01, счёт амортизации пустой или не используется.

Проверить остатки быстро можно по Отчеты → Оборотно-сальдовая ведомость по счету для счёта 01 с отбором по участку. По счёту 02 у участка оборотов быть не должно.

Договор купли-продажи, аванс и первичка

Договор купли-продажи земли заключают в простой письменной форме. Переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Для учёта важны три документа:

Договор в справочнике

В карточке контрагента-покупателя создайте договор с видом «С покупателем». Цену земли в договоре указывайте без НДС. Если вместе с участком продаётся здание, разделите цену в договоре: на здание НДС начисляется, на землю — нет.

Аванс от покупателя

Оплату до передачи участка регистрируют документом Банк и касса → Банковские выписки → Поступление с видом операции «Оплата от покупателя». Получится проводка Дт 51 Кт 62.02.

В строке расшифровки платежа поставьте ставку «Без НДС». Тогда обработка регистрации счетов-фактур на аванс не предложит этот платёж, и в книгу продаж ничего лишнего не попадёт.

Пошаговая инструкция: продажа земельного участка документом «Передача ОС»

Документ создают на дату передачи участка по акту. По НК РФ датой реализации недвижимости считается дата передачи по передаточному акту (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Шаг 1. Создайте документ

Откройте ОС и НМА → Передача ОС и нажмите «Создать». Вид операции — «Продажа».

Шаг 2. Заполните шапку

• Контрагент и договор — покупатель и договор с видом «С покупателем».
• Счёт расчётов — 62.01, счёт авансов — 62.02. Программа сама зачтёт ранее полученную оплату.
• Событие ОС — «Передача» (или аналогичное событие из справочника событий).

Шаг 3. Заполните табличную часть

Добавьте участок в табличную часть «Основные средства» и укажите:

• Сумма — цена по договору, 1 500 000 руб.;
• % НДС — «Без НДС»;
• Счёт доходов — 91.01 со статьёй прочих доходов и расходов вида «Реализация основных средств»;
• Счёт расходов — 91.02 с той же статьёй.

Шаг 4. Проведите и проверьте движения

Нажмите «Провести» и откройте кнопку «Показать проводки и другие движения документа». Состав проводок разобран в следующем разделе.

Шаг 5. Счёт-фактура не нужен

Кнопку «Выписать счёт-фактуру» не нажимайте. Продажа земли не является объектом НДС, поэтому счёт-фактура не выставляется. Покупателю достаточно передаточного акта.

Проводки при реализации земельного участка и налог на прибыль

После проведения «Передачи ОС» в примере будут такие записи:

Проводки по счёту 02 не появятся: амортизации нет, вся первоначальная стоимость равна остаточной.

Расходы на продажу (оценка, межевание, услуги риелтора) проводят документом «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом «Услуги». Счёт затрат — 91.02, статья — та же «Реализация основных средств». В примере это Дт 91.02 Кт 60.01 на 30 000 руб.

Финансовый результат в бухгалтерском учёте

Доход от продажи основного средства — прочий доход (п. 7 ПБУ 9/99), поэтому всё идёт через 91 счёт.

Налог на прибыль

В налоговом учёте выручка — доход от реализации. Стоимость участка списывается в расходы в момент продажи как цена приобретения прочего имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Туда же идут расходы, связанные с продажей.

При ставке 25% налог с примера: 270 000 × 25% = 67 500 руб. Если стоимость в БУ и НУ одинаковая, разниц не будет, и счета 09/77 не задействуются.

НДС при продаже земли и раздельный учёт входного налога

Реализация земельных участков и долей в них не признаётся объектом НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Это не льгота, а отсутствие объекта. Отсюда три следствия.

Ставка и документы

В «Передаче ОС», поступлении аванса и договоре везде «Без НДС». Счёт-фактура не выставляется, в книгу продаж запись не попадает.

Раздел 7 декларации

Операции, не признаваемые объектом налогообложения, показывают в разделе 7 декларации по НДС. Код операции выбирают из приложения к Порядку заполнения декларации — по строке для пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Сформировав декларацию в Отчеты → Регламентированные отчеты, проверьте, заполнился ли раздел 7. Если нет, внесите сумму продажи вручную.

Входной НДС по расходам на продажу

НДС по затратам, которые относятся к продаже земли, к вычету не принимается и включается в стоимость этих затрат (п. 2 ст. 170 НК РФ). Если в квартале есть и облагаемые, и необлагаемые операции, нужен раздельный учёт (п. 4 ст. 170 НК РФ).

В 1С его включают в Главное → Налоги и отчеты → НДС: флажок «Ведется раздельный учет входящего НДС по способам учета». После этого в поступлениях появится выбор способа учёта НДС:

• 🟢 «Принимается к вычету» — затраты на облагаемую деятельность;
• 🔴 «Учитывается в стоимости» — оценка и межевание участка под продажу;
• 🟡 «Распределяется» — общие расходы, которые делят пропорцией в конце квартала документом «Распределение НДС».

Земельный налог и закрытие месяца после выбытия

После продажи участок нужно снять с учёта по земельному налогу. Иначе программа продолжит начислять налог и авансовые платежи.

Снятие с регистрационного учёта

Откройте ОС и НМА → Регистрация земельных участков и создайте документ по этому участку с действием «Снятие с регистрационного учёта». Дата — дата регистрации перехода права в ЕГРН, а не дата акта.

Сколько месяцев облагается

Месяц прекращения права считается полным, если право прекратилось после 15-го числа (п. 7 ст. 396 НК РФ). В примере регистрация 20 марта — март облагается целиком, налог за год считается за 3 месяца из 12.

Если бы переход права зарегистрировали 10 марта, налог считали бы за 2 месяца.

Декларацию по земельному налогу организации не сдают с 2021 года. Но налог за год 1С всё равно рассчитает при закрытии декабря, и именно эту сумму налоговая сверит со своим сообщением.

Закрытие месяца

Месяц, в котором проведена «Передача ОС», закрывают обычной обработкой Операции → Закрытие месяца. Порядок проверки:

Сальдо по 01.09 после документа всегда должно быть нулевым: это транзитный субсчёт. Остаток на нём означает, что документ проведён частично или отредактирован вручную.

Ошибки при отражении реализации участка в 1С

Частые вопросы