Учёт в товариществе собственников жилья в программах 1С

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, поэтому главный счёт в его учёте не 90-й, а 86 «Целевое финансирование». Взносы собственников на содержание дома — это целевые поступления, а не выручка. От этого зависит и план счетов , и налоги, и то, какую программу брать.

Выбор программы сводится к одному вопросу: сколько у вас квартир и нужно ли печатать квитанции и выгружать данные в ГИС ЖКХ. Маленькое товарищество на 1–2 дома ведут в 1С:Бухгалтерии 8 (БП 3.0), начисляя платежи ручными операциями. Крупному ТСЖ с сотнями лицевых счетов нужна отраслевая программа, которая считает квартплату по тарифам автоматически.

Ниже — как настроить учёт в обоих вариантах: от справочников и лицевых счетов до начисления квартплаты, работы с должниками, налогов на УСН и выгрузки в ГИС ЖКХ.

С чего начать: какую программу выбрать

Отраслевой программы «одной на всех» в линейке 1С нет — есть базовая бухгалтерия и специализированные решения партнёров.

• 1С:Бухгалтерия 8 (БП 3.0). Подходит для небольшого ТСЖ. Целевое финансирование, расчёты с собственниками, зарплата председателя и отчётность — всё ведётся штатно. Минус — нет автоматического начисления квартплаты по тарифам и готовой выгрузки в ГИС ЖКХ. Квитанции и начисления делают вручную или в Excel.
• Отраслевые решения на платформе 1С (например, «Учёт в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК»). Здесь есть лицевые счета, тарифы, массовое начисление, печать квитанций, обмен с ГИС ЖКХ и приём показаний приборов учёта. Нужны, когда квартир много и начисление вручную превращается в отдельную работу.

Дальше инструкция идёт по БП 3.0 как базовому варианту: приёмы учёта в ней те же, что в отраслевых конфигурациях, только начисление там автоматизировано.

Настройка учёта: НКО и целевое финансирование

Товарищество — некоммерческая организация, и учёт строится вокруг целевых средств.

1. В карточке организации (Главное → Организации) укажите вид — некоммерческая организация, систему налогообложения (чаще всего УСН) и объект налогообложения.
2. Проверьте, что в плане счетов активен счёт 86 «Целевое финансирование». На нём собираются взносы собственников, субсидии, пожертвования — всё, что поступает на уставные цели.
3. В учётной политике (Главное → Учётная политика) и настройках налогов (Главное → Налоги и отчёты) задайте применяемый режим. Для УСН выберите объект — «доходы» или «доходы минус расходы».

Облагаемой выручки у ТСЖ, как правило, нет: членские взносы и обязательные платежи на содержание дома — это целевые поступления. По пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ они не учитываются в налоговой базе. Доход возникает только от коммерческой деятельности — например, сдачи общего имущества в аренду.

Отдельно стоит взносы на капитальный ремонт, если товарищество собирает их на специальный счёт. Такие средства имеют целевое назначение и не смешиваются с текущими платежами: в учёте для них ведут отдельную аналитику на счёте 86, а сам специальный счёт отражают на счёте 55 «Специальные счета в банках». Тратить эти деньги можно только на капремонт по решению общего собрания.

Собственники, лицевые счета и тарифы

Под каждого плательщика в 1С нужен свой объект аналитики. Логика одинакова в бухгалтерии и в отраслевых программах, различаются только названия справочников.

• Собственники (плательщики). В БП 3.0 их заводят в справочнике Контрагенты (вид — физическое лицо). В отраслевых решениях для этого есть отдельный справочник лицевых счетов с привязкой к квартире, площади и числу проживающих.
• Договоры / лицевые счета. Расчёты удобно вести в разрезе договоров: один собственник — один договор (лицевой счёт). Так начисления и оплаты не смешиваются.
• Тарифы и услуги. Виды платежей (содержание, текущий ремонт, вода, отопление, вывоз мусора) заводят как номенклатуру или как отдельные статьи. В отраслевой программе к каждой услуге привязывают тариф и способ расчёта: по площади, по количеству проживающих или по показаниям счётчика.

Перед массовым заведением лицевых счетов проверьте площади квартир и число проживающих — от этих данных зависит начисление, и ошибка в исходных данных размножится на все квитанции.

Начисление квартплаты и обязательных платежей

Начисление — это признание задолженности собственника перед товариществом. В учёте оно отражается через целевое финансирование.

В БП 3.0 при небольшом числе квартир платежи начисляют документом Операции → Операции, введённые вручную помесячно. Типовые проводки:

Коммунальные услуги проводят по-разному. Если товарищество выступает посредником между собственниками и ресурсоснабжающей организацией (транзитная схема), плата проходит через счёт 76 без образования выручки. Такой вариант удобнее для налогов на УСН (см. раздел про отчётность).

В отраслевой программе этот раздел выглядит иначе: вы запускаете документ массового начисления, он берёт тарифы и показания счётчиков и формирует проводки и квитанции по всем лицевым счетам сразу. Вручную останется только проверить итоги и распечатать квитанции.

Отдельная тема — показания приборов учёта. По услугам, которые считают по счётчикам (вода, электроэнергия, иногда отопление), начисление зависит от переданных собственниками показаний. В отраслевых решениях показания вводят через рабочее место оператора или принимают от жильцов через личный кабинет, а программа сама считает расход как разницу с предыдущим периодом. В БП 3.0 готового механизма для этого нет — расход по счётчикам считают отдельно и подставляют в начисление уже готовой суммой.

Приём оплаты и работа с должниками

Оплата собственников закрывает их задолженность по счёту 76. Основной канал — безналичные поступления на расчётный счёт.

1. Банковскую выписку загружайте в Банк и касса → Банковские выписки. Платёж собственника — это документ Поступление на расчётный счёт с видом операции «Оплата от покупателя» (или «Прочее поступление»), отнесённый на счёт 76 и нужный договор.
2. Если собственники платят через кассу или платёжный терминал — оформляйте Поступление наличных (ПКО).
3. Квитанции с QR-кодом формирует отраслевая программа; при оплате через банк по реквизитам платёж распознаётся по лицевому счёту в назначении.

Долги видно в стандартных отчётах. Удобнее всего Отчёты → Оборотно-сальдовая ведомость по счёту 76 в разрезе договоров: дебетовое сальдо — это сумма, которую собственник не доплатил.

• Акт сверки с собственником формируйте из Покупки/Продажи → Акт сверки расчётов по его договору.
• Претензионная работа. Жилищный кодекс (ст. 155 ЖК РФ) предусматривает пени за просрочку. Начисление пеней отражают проводкой Дт 76 Кт 91.01 (или через 86 — по учётной политике ТСЖ), а их расчёт удобно вести отдельной ведомостью, а не на глаз.

Налоги и отчётность товарищества

Большинство ТСЖ применяют УСН, и набор отчётности у них компактный, но свой — как у любой НКО.

Налоги на УСН. Целевые взносы в доходы не попадают (ст. 251 НК РФ). Отдельно отметим важный пункт: с 2018 года плата за коммунальные услуги, которую товарищество получает от собственников и перечисляет ресурсоснабжающим организациям, также не учитывается в доходах на УСН (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Декларацию по УСН формируют в Отчёты → Регламентированные отчёты.

Бухгалтерская отчётность. НКО сдаёт упрощённый комплект: бухгалтерский баланс и отчёт о целевом использовании средств (вместо отчёта о финансовых результатах). Оба формируются в разделе регламентированных отчётов. Отчёт о целевом использовании средств как раз раскрывает обороты по счёту 86.

Если есть выплаты физлицам (председатель, бухгалтер, дворник, подрядчики-физлица):

ЕФС-1 сдаётся в Социальный фонд России — СФР появился в 2023 году при слиянии ПФР и ФСС, прежние формы СЗВ-ТД, СЗВ-СТАЖ, 4-ФСС вошли в ЕФС-1.

Раскрытие информации в ГИС ЖКХ

Товарищество обязано размещать сведения о доме, тарифах, начислениях и платежах в государственной информационной системе ЖКХ (Федеральный закон № 209-ФЗ). Это отдельный контур, не связанный с налоговой отчётностью.

• Типовая 1С:Бухгалтерия прямого обмена с ГИС ЖКХ не ведёт. Данные в систему вносят вручную через личный кабинет на портале dom.gosuslugi.ru либо по готовым шаблонам выгрузки.
• Отраслевые решения на платформе 1С выгружают в ГИС ЖКХ лицевые счета, приборы учёта, начисления и оплаты автоматически — через интеграцию с системой. Это и есть главный довод в их пользу для крупного ТСЖ.

Что обычно размещают: сведения об управляющей организации и доме, перечень и тарифы услуг, показания общедомовых приборов учёта, данные о начислениях и оплате по лицевым счетам. Сроки размещения установлены законом, за их нарушение предусмотрены штрафы — поэтому выгрузку лучше синхронизировать с ежемесячным начислением.

Частые вопросы