Как учитывать недвижимость для перепродажи в программах 1С

Если организация купила или построила объект не для собственной эксплуатации, а чтобы перепродать, в учёте это товар, а не основное средство. В 1С:Бухгалтерии 3.0 такой объект приходуют на счёт 41.01, а не на 01. Амортизацию по нему не начисляют, налог на имущество по среднегодовой стоимости не платят.

Главная особенность — момент признания выручки. Право собственности на недвижимость переходит в день записи в ЕГРН, и до этой даты объект нельзя списать с баланса продавца, даже если ключи и акт уже у покупателя. Поэтому в 1С используют промежуточный счёт 45.04 «Переданные объекты недвижимости».

Разберём настройку номенклатуры, документы при покупке и продаже, проводки, НДС и ситуации, где учёт как товара экономит на налоге на имущество (а где нет).

Когда объект — товар, а когда основное средство

Классификация зависит от цели приобретения, а не от самого объекта. Одно и то же здание у разных компаний учитывается по-разному.

Критерий один: намерение использовать или перепродать. По ФСБУ 5/2019 «Запасы» недвижимость, приобретённая или созданная для продажи в ходе обычной деятельности, — это запасы (товар). По ФСБУ 6/2020 основным средством объект становится, только если компания собирается получать от него экономическую выгоду сама: сдавать в аренду, использовать под офис или производство.

Если вы перевели объект на счёт 41 ошибочно (на самом деле он для эксплуатации), вы занизите налог на имущество и получите доначисление с пенями. Решайте вопрос классификации до оприходования.

Настройка номенклатуры и счетов учёта

Чтобы объект попал на счёт 41.01, в карточке номенклатуры должен стоять подходящий вид и счета учёта.

1. Откройте Справочники → Номенклатура и создайте новый элемент, например «Квартира, ул. Ленина, 10, кв. 5».
2. В поле «Вид номенклатуры» выберите или создайте вид с типом «Товары». Именно тип определяет счёт учёта по умолчанию.
3. Проверьте регистр Справочники → Номенклатура → Счета учёта номенклатуры. Для вашего вида номенклатуры счёт учёта должен быть 41.01, счёт доходов — 90.01.1, счёт расходов — 90.02.1.

Каждый объект недвижимости лучше заводить отдельной позицией номенклатуры. Партионный учёт на одинаковых «квартирах» здесь не работает : у каждого объекта своя себестоимость, свой кадастровый номер и своя дата продажи. В наименование удобно включать адрес и кадастровый номер — так объект легко найти в списке и в отчётах.

Если вы планируете и облагаемые, и освобождённые от НДС продажи (нежилые помещения и жильё одновременно), заранее настройте раздельный учёт входного НДС в учётной политике: Главное → Налоги и отчёты → НДС. Тогда программа будет корректно распределять входной налог по объектам.

Покупка объекта для перепродажи: документы и проводки

Готовый объект, купленный у продавца, приходуют как обычный товар.

1. Создайте документ Покупки → Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции «Товары (накладная, УПД)».
2. В табличной части выберите вашу номенклатуру-недвижимость, укажите количество «1» и стоимость по договору.
3. Проведите документ. Сформируются проводки прихода.

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности платит приобретатель. По действующей редакции ст. 333.33 НК РФ для организаций это фиксированная сумма (22 000 руб. для большинства объектов). Поскольку расход напрямую связан с приобретением товара, его разумно включить в фактическую себестоимость по ФСБУ 5/2019.

Входной НДС можно принять к вычету только в части, которая относится к облагаемым операциям. Если планируется продажа жилья (операция без НДС, см. ниже), вычет не положен — НДС тоже уходит в стоимость объекта.

Если объект строите сами для продажи

Когда компания возводит объект собственными силами или силами подрядчиков специально под продажу, счёт 08 (вложения во внеоборотные активы) не используется — он для будущих основных средств.

• Хозспособ (своими силами). Затраты собираются на счёте 20 «Основное производство»: материалы, зарплата рабочих, услуги. Готовый объект приходуется как готовая продукция на счёт 43 проводкой Дт 43 Кт 20.
• Подрядный способ с целью перепродажи. Если застройщик покупает готовый результат у генподрядчика, объект можно оприходовать сразу как товар на 41.01.

Выбор счёта (41 или 43) закрепите в учётной политике. На дальнейшую продажу это не влияет: и товар, и готовая продукция списываются в дебет 90.02 при реализации.

Продажа недвижимости: переход права и признание выручки

Это ключевой момент, где недвижимость отличается от обычного товара. Выручку по ПБУ 9/99 признают при переходе права собственности, а оно переходит в день регистрации в ЕГРН, а не в день подписания акта приёма-передачи.

Между передачей объекта покупателю и регистрацией права может пройти несколько недель. На это время в 1С предусмотрена двухшаговая схема.

Шаг 1. Передача объекта (до регистрации права). Создайте документ Продажи → Реализация (акты, накладные, УПД) с видом операции «Отгрузка без перехода права собственности». Себестоимость объекта переносится на счёт 45.04, выручка пока не признаётся.

Шаг 2. Признание выручки (после записи в ЕГРН). На дату регистрации введите документ Продажи → Реализация отгруженных товаров. Он признаёт доход и списывает себестоимость с 45.04.

Если покупатель рассчитался авансом до перехода права, аванс отражается по Дт 51 Кт 62.02, а при облагаемой НДС продаже с него начисляется НДС с аванса (Дт 76.АВ Кт 68.02), который зачитывается при отгрузке.

Проверить, что себестоимость «зависла» на нужном счёте в период между передачей и регистрацией, можно в оборотно-сальдовой ведомости по счёту 45.04 (Отчёты → Оборотно-сальдовая ведомость по счёту). Там должны числиться только объекты, фактически переданные покупателям, но ещё не оформленные в ЕГРН. Остаток по 41.01 показывает нераспроданный фонд.

НДС и налог на прибыль при реализации

НДС при продаже недвижимости зависит от вида объекта.

• 🏠 Жилые дома, жилые помещения и доли в них — реализация освобождена от НДС по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
• 🌍 Земельные участки — продажа не признаётся объектом НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
• 🏢 Нежилая недвижимость (офисы, склады, помещения) — облагается НДС по ставке 20%.

Налог на прибыль. Недвижимость-товар уменьшает доход от реализации на стоимость приобретения (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ): налоговая база = цена продажи минус затраты на покупку и доведение до продажи. В 1С сумма закрывается автоматически при проведении реализации и формировании финрезультата в закрытии месяца. Расход в виде стоимости объекта признаётся в том же периоде, что и доход, — то есть на дату регистрации перехода права, а не на дату покупки.

Если организация на УСН «доходы минус расходы». Стоимость покупных товаров, в том числе недвижимости, списывается в расходы по мере их реализации (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). То есть затраты на покупку объекта уменьшают налоговую базу не в момент оплаты продавцу, а когда объект продан и право перешло к покупателю. Доход при УСН признаётся кассовым методом — по поступлению оплаты, независимо от даты ЕГРН, поэтому периоды дохода и расхода на упрощёнке могут разойтись. Учитывайте это при планировании сделки на стыке кварталов.

Налог на имущество: когда платить за «товар»

Распространённое заблуждение — что недвижимость на счёте 41 налогом на имущество не облагается никогда. Это верно не всегда.

Налог бывает двух видов, и считаются они по-разному:

1. По среднегодовой стоимости — платится только по объектам, учтённым как основные средства (счета 01, 03). Товар на 41 сюда не попадает — налога нет.
2. По кадастровой стоимости — платится по объектам из регионального перечня по ст. 378.2 НК РФ (торговые и офисные центры, помещения в них и т. п.) независимо от того, учтён объект как ОС или как товар.

То есть, если ваша недвижимость-товар входит в кадастровый перечень субъекта РФ, налог на имущество платить придётся, даже пока объект лежит на счёте 41 и ждёт покупателя. Проверьте объект в перечне на сайте регионального органа власти или в документах по кадастровой оценке.

Типичные ошибки

Ошибки в этой теме дорогие — они касаются налогов, а не только проводок.

• ❌ Оприходовали объект на счёт 01. Начнёт начисляться амортизация и налог на имущество по среднегодовой стоимости — лишние расходы и переплата налога. Для перепродажи — только 41 или 43.
• ❌ Признали выручку на дату акта, а не на дату ЕГРН. Доход и НДС попадут не в тот период. Используйте связку «отгрузка без перехода права» → 45.04 → «Реализация отгруженных товаров».
• ❌ Начислили НДС на продажу жилья или земли. По таким объектам НДС нет. Проверяйте вид операции и ставку в документе реализации.
• ❌ Забыли про кадастровый налог. Объект из перечня ст. 378.2 облагается, даже будучи товаром. Отсутствие его на счёте 01 не освобождает от налога.
• ❌ Приняли входной НДС к вычету по объекту под необлагаемую продажу. По жилью вычет не положен — НДС включается в себестоимость.

Частые вопросы