Аренда муниципальной земли под стройку: как внести право пользования активом в 1С:Бухгалтерию ПРОФ

Право пользования активом (ППА) по аренде муниципального земельного участка вносят в 1С 8.3 документом ОС и НМА → Поступление в аренду. Он одной записью признаёт ППА и арендное обязательство по приведённой стоимости платежей, а дальше амортизацию ППА и проценты по обязательству начисляет «Закрытие месяца ». Для участка под строительство важна одна настройка: эти расходы идут не в 91 или 26, а в стоимость объекта на 08.03.

Типичная ситуация: компания выиграла торги, администрация города прислала договор аренды участка на 5 лет под строительство склада. Бухгалтер открывает 1С:Бухгалтерию ПРОФ и ищет пошаговую инструкцию: куда внести ППА, какую взять ставку и что делать с арендой, пока объект ещё не построен. Ниже — порядок на условном примере с числами.

Когда аренду муниципального участка учитывают как ППА

ФСБУ 25/2018 не делает исключения для государственной и муниципальной земли. Если договор длинный, арендатор признаёт ППА независимо от того, кто арендодатель — частник или комитет по управлению имуществом.

Упростить учёт и списывать платежи в расходы можно в трёх случаях:

• 📅 Срок аренды не больше 12 месяцев на дату начала аренды. Краткосрочный договор под изыскания или временное размещение техники — частый пример.
• 🏢 Организация вправе вести упрощённый бухучёт и закрепила это в учётной политике.
• 💰 Предмет аренды малоценный — для земельного участка это не подходит, его рыночная стоимость почти всегда выше порога.

Участок под строительство обычно дают на срок, достаточный для возведения объекта: 3, 5, 10 лет. Значит, упрощение отпадает, и ППА признают.

Подготовка 1С:Бухгалтерии ПРОФ к учёту ППА

В редакции ПРОФ механизм аренды по ФСБУ 25 такой же, как в КОРП. Перед первым документом проверьте три вещи.

Функциональность и учётная политика

1. Откройте Главное → Функциональность, вкладку Основные средства, и включите флажок учёта аренды по ФСБУ 25. Без него документа «Поступление в аренду» в меню не будет.
2. Откройте Главное → Учетная политика и проверьте, что упрощённый бухучёт не выбран. Иначе программа предложит упрощённый порядок.
3. Если сдаёте декларацию по налогу на прибыль, убедитесь, что включено применение ПБУ 18 — разницы между бухгалтерским и налоговым учётом аренды будут обязательно.

Контрагент и договор

Арендодатель — муниципальное образование в лице уполномоченного органа: администрации, департамента имущества, КУМИ. В справочнике Справочники → Контрагенты заведите его с ИНН из договора.

Договор создайте с видом «С поставщиком». В нём важны дата начала аренды и срок — по ним программа строит график.

Что взять из бумажного договора

Подготовьте до ввода документа:

• 📄 дату передачи участка по акту приёма-передачи — это дата начала аренды, а не дата подписания договора;
• 📐 кадастровый номер и площадь — для названия объекта;
• 💵 размер платы и периодичность: ежемесячно, ежеквартально;
• 🧾 разовые затраты: плата за право заключения договора на торгах, услуги кадастрового инженера, если их несёт арендатор;
• 📈 ставку дисконтирования — о ней ниже.

Внесение ППА на земельный участок: пошаговая инструкция в 1С

Шаг 1. Создайте документ «Поступление в аренду»

ОС и НМА → Поступление в аренду → Создать. В шапке выберите организацию, контрагента-арендодателя и договор. Дату документа ставьте по акту приёма-передачи участка.

Шаг 2. Опишите предмет аренды

Создайте новый объект — ППА на земельный участок. Название делайте понятным: «ППА — участок 50:12:0101001:345, под склад». Через полгода в ОСВ вы будете искать именно по этому тексту.

Срок полезного использования ППА для земли равен сроку аренды. Если договор даёт право выкупа участка после ввода объекта и выкуп вы точно планируете, срок считают иначе — это решение фиксируют приказом.

Шаг 3. Введите график платежей и ставку

Внесите будущие платежи по графику договора. Ставка дисконтирования задаётся в документе в процентах годовых.

У муниципального арендодателя «ставку, заложенную в договоре», не вычислить: земля не продаётся по договору, рыночной цены нет. Поэтому берут ставку, по которой организация могла бы занять деньги на тот же срок. Ориентиры: средние ставки по кредитам из статистики ЦБ, ставки по вашим кредитным договорам. Выбор и расчёт сохраните в отдельной бухгалтерской справке.

Шаг 4. Добавьте разовые затраты

Плата за право заключения договора на аукционе и прямые затраты на оформление аренды увеличивают первоначальную стоимость ППА. Их вносят в документ поступления в аренду отдельной строкой затрат, если они уже учтены на расчётах с контрагентами.

Шаг 5. Укажите, куда списывать амортизацию

Для участка под строительство это главный шаг. В способе отражения расходов по амортизации выберите счёт 08.03 и объект строительства. Если оставить 20, 26 или 44, амортизация весь период стройки уйдёт в текущие расходы — себестоимость будущего склада будет занижена.

Проведите документ.

Проводки и пример расчёта: участок под строительство

Условия примера

• договор аренды муниципального участка на 5 лет (60 месяцев);
• плата 20 000 ₽ в месяц, в конце каждого месяца;
• ставка дисконтирования 12% годовых, то есть 1% в месяц;
• разовых затрат нет, НДС не начисляется.

Расчёт стоимости ППА

Приведённая стоимость 60 платежей по 20 000 ₽ при ставке 1% в месяц:

20 000 × (1 − 1,01^−60) / 0,01 = 20 000 × 44,955 ≈ 899 101 ₽

Это и стоимость ППА, и начальная сумма обязательства. Общая сумма платежей по договору — 1 200 000 ₽. Разница 300 899 ₽ — проценты, которые признают за 5 лет.

Что сформирует 1С

Проверка первого месяца:

• амортизация: 899 101 / 60 = 14 985 ₽;
• проценты: 899 101 × 1% = 8 991 ₽;
• остаток обязательства: 899 101 + 8 991 − 20 000 = 888 092 ₽.

Со второго месяца проценты считаются уже от 888 092 ₽ и постепенно уменьшаются. Амортизация остаётся равной.

Проценты в стоимость стройки или в прочие расходы

Объект, который строится больше года и требует больших затрат, — инвестиционный актив по ПБУ 15/2008. Проценты по арендному обязательству, связанному с его созданием, включают в его стоимость: Дт 08.03 Кт 76.07.1. После ввода объекта в эксплуатацию — в прочие расходы: Дт 91.02 Кт 76.07.1.

Ежемесячные операции

Амортизацию и проценты считает обработка Операции → Закрытие месяца. Арендный платёж к уплате оформляется документом поступления услуг по договору аренды. Оплата — обычным списанием с расчётного счёта с выбором того же договора.

Изменение условий, выкуп и выбытие ППА

Администрация пересчитала арендную плату

Плата за муниципальную землю часто зависит от кадастровой стоимости и ставок, которые утверждает местный орган власти. Когда пришло уведомление о новой сумме, оформите ОС и НМА → Изменение условий аренды. Программа пересчитает обязательство по оставшимся платежам и скорректирует стоимость ППА на ту же сумму.

Новую ставку дисконтирования при таком пересмотре обычно не берут: меняются только платежи. Если же меняется срок договора, ставку определяют заново на дату изменения.

Переуступка права аренды и взнос в уставный капитал

Права аренды муниципального участка иногда передают:

• 🔄 новому арендатору по договору переуступки — например, при продаже проекта стройки;
• 🏗 в уставный капитал дочерней компании, которая будет вести строительство.

В обоих случаях ППА и обязательство списывают. Разница между полученным возмещением, оставшимся обязательством и остаточной стоимостью ППА идёт в прочие доходы или расходы. Для передачи прав в уставный капитал дополнительно нужна оценка, а возможность переуступки должна прямо следовать из договора и земельного законодательства.

Выкуп участка после ввода объекта

Собственник здания на муниципальной земле вправе выкупить участок без торгов по правилам Земельного кодекса. После выкупа аренда прекращается: остаток ППА и обязательства списывают, а участок принимают к учёту как собственное ОС по цене выкупа. Цена выкупа и остаточная стоимость ППА — разные суммы, складывать их не нужно.

Окончание или досрочное расторжение

По окончании срока ППА полностью самортизировано, обязательство равно нулю — дополнительных проводок нет. При досрочном расторжении остаточную стоимость ППА и остаток обязательства списывают, разницу — в прочие доходы или расходы.

ППА в бухгалтерской отчётности и налоговом учёте

Баланс

ППА показывают в составе внеоборотных активов. Стоимость ППА по участку под стройку, пока объект строится, остаётся ППА — в незавершённое строительство переходят только амортизация и, если положено, проценты.

Арендное обязательство делят на долгосрочную и краткосрочную части. Краткосрочная — платежи в ближайшие 12 месяцев. Регламентированный отчёт Отчеты → Регламентированные отчеты → Бухгалтерская отчетность заполняет строки по данным счетов, но разделение обязательства проверьте вручную.

Пояснения

В пояснениях к отчётности раскрывают:

• стоимость ППА на начало и конец года и накопленную амортизацию;
• сумму процентов за год и сколько из них капитализировано в стоимости стройки;
• остаток обязательства и график будущих платежей;
• ставку дисконтирования и как её определили.

Налог на прибыль

В налоговом учёте никакого ППА нет. Арендная плата по договору — прочий расход в периоде начисления. Амортизация ППА и проценты по ФСБУ 25 в НУ не признаются. Из-за этого возникают временные разницы, и 1С отражает их на счетах отложенных налогов по ПБУ 18.

Позицию по аренде земли на период стройки — расход текущего периода или часть стоимости объекта в НУ — закрепите в налоговой учётной политике и согласуйте с аудитором.

Отчёты для сверки

• 📊 Отчеты → Оборотно-сальдовая ведомость по счету для 76.07 с отбором по договору — к концу аренды сальдо должно быть нулевым;
• 📊 ОСВ по счёту 08.03 по объекту строительства — видно, вся ли амортизация ППА туда попала;
• 📊 справка-расчёт отложенного налога из закрытия месяца — проверка, что разницы по аренде сходятся.

Где учёт ППА по земле чаще всего ломается

Дата начала аренды взята по дате договора

Договор подписали в марте, а участок передали по акту в июне. ППА признают с июня. Если внести мартом, первые месяцы амортизации и процентов будут лишними.

Амортизация уходит в 26 вместо 08.03

Самая заметная ошибка для участков под стройку. Исправлять приходится за все месяцы и переносить суммы в стоимость объекта бухгалтерской справкой. Лучше один раз проверить способ отражения расходов после первого закрытия месяца.

Нулевая или «ключевая» ставка без обоснования

Нулевая ставка означает, что обязательство равно сумме всех платежей, — это неверно. Ключевая ставка ЦБ сама по себе тоже не ставка заимствования для организации. Нужна справка с расчётом.

Пересчёт платы оформили новым договором

Если в 1С завести второе «Поступление в аренду» на ту же землю при простом изменении ставки администрацией, появится дубль ППА и обязательства. Пересчёт платы — это изменение условий, а не новая аренда.

Забыли про переход на эксплуатацию

После ввода склада в эксплуатацию амортизация ППА должна идти в расходы основной деятельности, а проценты — в 91.02. Если не поменять способ отражения, 1С продолжит относить их на 08.03 уже закрытого объекта.

Частые вопросы